企业重复处置资产将导致重大合同违约风险-济源合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)豫9001民初7284号
审理法院：河南省济源市人民法院

二、案件事实及判决结果

2009年12月24日，吕某与济源某集团有限公司签订一份《房屋使用合同》，合同约定吕某一次性向该公司交纳押金84万元，无偿使用该公司所有的宣化东街某分公司大门西侧第三、四、五共三间房屋（建筑面积120平方米）。使用期限为15年，自2011年11月1日起至2026年10月31日止。合同期满后，该公司应无息退还吕某交纳的84万元。合同签订后，吕某按要求支付了84万元，开始使用房屋。

2019年4月16日，双方又签订补充协议，确认该合同将于2026年10月31日到期，并约定如果该公司不能在合同到期日退还房屋使用押金，须赔偿吕某违约金（金额为房屋押金的20%），并将"哥弟"门面房抵押给吕某。

然而，2019年4月17日，该公司与案外人张某签订《借款协议》，约定张某借给该公司345万元，借款期限自2019年4月17日至2021年4月16日。协议约定，若该公司到期不能归还借款，将包括上述三间房屋在内的四间房屋以物抵债给张某。2022年5月23日，该公司给张某出具《证明》，确认将大门口以西第三、四、五、六间房屋归张某所有，并承诺为其办理过户手续。

2025年4月22日，济源市人民法院作出(2025)豫9001民初3110号民事判决，判决该公司协助张某对四间房屋办理过户手续。吕某对上述房屋变动情况知情且无异议，但该公司至今未返还吕某的84万元押金。

法院判决：《房屋使用合同》自2025年7月7日解除；济源某集团有限公司返还原告吕某84万元；驳回吕某要求支付16.8万元违约金的诉讼请求。

三、核心风险提示：企业资产处置需谨慎，避免"一女二嫁"陷纠纷

这个案例看似简单，却揭示了一个企业经营中极易忽视却后果严重的法律风险——重复处置资产。通俗来说，就是企业把已经"安排好"的资产又"许诺"给其他人，结果两边都"得罪"了。

本案中，济源某集团有限公司犯了两个致命错误：

1. 先收钱后"卖"房：2009年收了吕某84万元押金，承诺15年无偿使用房屋，2019年又将同一房屋抵押给张某借款，2022年更是直接"赠送"给张某所有权。
2. 明知违约不作为：在已经与吕某签订长期合同的情况下，企业明知将房屋转给张某会导致对吕某违约，却仍然进行操作，这是典型的"拆东墙补西墙"。

更值得注意的是，吕某最终也没能拿到违约金，因为法院认为她"对房屋转让知情且无异议"，存在一定过错。这给企业经营者提了个醒：即使对方不立即反对，违规操作依然要承担法律后果。

企业如何防范此类风险？

1. 建立资产台账，明确权属状态
   企业应建立完整的资产登记制度，对每一项资产的权属、使用状态、有无抵押或承诺等情况详细记录。就像家庭记账一样，清楚知道"家底"在哪里、归谁用。

2. 合同签订前务必"查重"
   在签订任何涉及资产处置的合同时，必须先确认该资产是否已有其他约定。建议设立合同审核流程，由专人负责核查资产状态，避免"一女二嫁"。

3. 及时披露风险，不抱侥幸心理
   如果企业确实遇到资金困难，需要处置已承诺给他人的资产，应当第一时间与原权利人协商，而不是隐瞒或拖延。本案中，如果企业及时告知吕某并协商解决方案，可能避免后续更大损失。

4. 警惕"补充协议"陷阱
   本案中2019年的补充协议看似增加了保障（用"哥弟"门面房抵押），实则暴露了企业资金链问题。企业签订补充协议时，应评估自身履约能力，不要用"画饼"方式拖延问题。

5. 定期清理"僵尸合同"
   企业应定期审查长期合同履行情况，对即将到期或已存在问题的合同提前规划。本案合同2009年签订，15年期限到2026年，但企业2019年就已出现资金问题，却未及时处理。

记住：企业的信誉比一时的资金周转更重要。一次违规处置资产，可能省下眼前小钱，却会损失长远信誉和更多真金白银。在商业活动中，"说话算话"是最基本也是最重要的经营原则。

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