企业出租无证房屋且11年不收租金被判丧失收费权利-汉川租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2023)鄂0984民初5515号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

某丁公司的前身为湖北某某建材有限公司汉川分公司。在筹建期间，需征用汉川经济开发区马庙村郭某平农村承包户的承包土地，经协商，某丁公司代表邱某清于2011年8月15日向郭某平农村承包户出具承诺函，主要内容为：许可郭某新（郭某平之子）在公司内经营副食商店；店面由公司提供；租金由郭某新适当承担；经营期间水电费由郭某新承担；如有被工商税务等部门查处现象，公司予以收回；在合法经营的前提下公司不得无故终止租赁。

2012年，某丁公司提供公司东大门二号门门卫室旁的简易房屋（一层一间，未取得建设工程规划许可证）供郭某新经营副食店。郭某新和其母亲潘某枝使用该房屋经营至今。租赁期间，双方未签订租赁合同，未约定租金标准。

副食店未办理营业执照、食品经营许可证。汉川市市场监督管理局于2023年7月21日向某丁公司出具责令整改通知书，要求某丁公司限期改正，不得为无证无照从事食品经营的行为提供经营场所。

2023年7月26日，某丁公司向郭某新和潘某枝送达通知，要求停止无证经营行为，并于2023年8月1日前搬离公司，缴清11年产生的电费5697元、水费3300元、场地租赁费8800元。

郭某新自述除在2023年7月26日收到过缴费通知外，再没有收到过此类通知，并自认从未缴纳过租金、水电费，也不清楚其父亲是否缴纳过。

法院判决结果：法院确认双方租赁行为无效，判决郭某新需在判决生效后十五日内腾退房屋；但驳回了某丁公司要求郭某新支付11年场地占用费、水电费的诉讼请求，认为这11年实际上形成了"零费用租赁"关系，某丁公司因此丧失了收费权利。

三、企业出租房屋必须注意的三大法律风险

这个案例看似简单，实则揭示了企业在房屋租赁管理中常见的"隐形炸弹"。很多企业负责人可能会问："明明是我公司的房子，为什么租给别人11年却收不到一分钱租金？"原因就在于企业犯了三个致命错误：

第一，出租"黑房子"等于白忙活。判决书明确指出，涉案房屋"未取得建设工程规划许可证"，这就直接导致租赁合同被认定为无效。就像盖房子没办施工许可证一样，企业出租这类"黑房子"，法律根本不保护你的租赁权益。很多企业为了快速解决用地问题（如本案中为征地妥协），随意搭建临时房屋出租，却不知这埋下了巨大隐患——一旦发生纠纷，不仅收不到租金，还可能被要求赔偿对方损失。

第二，"不好意思收钱"最终变成"不能收钱"。本案中虽有"适当承担租金"的承诺，但企业11年从未真正收取租金，法院直接认定为"零费用租赁"。就像借给朋友100元，10年后才要他还，对方说"早就当礼物送我了"，法院很可能支持对方。企业常常碍于面子或管理疏忽，对长期欠租"睁一只眼闭一只眼"，结果法律上就变成了"默认免费使用"。特别提醒：租金拖欠超过3年就可能超过诉讼时效，超过10年基本等于自动放弃权利！

第三，给无证经营"开绿灯"反被罚。企业允许承租人在厂区内无证经营食品店，结果被市场监督管理局直接处罚。这就像把厨房借给没健康证的人开餐馆，最后食品安全出问题，责任全在你这个"房东"。2023年市场监管越来越严，为企业提供经营场所等于为承租人背书，一旦对方无证经营被查，企业轻则被责令整改，重则面临罚款甚至吊销执照。

企业防范指南：

1. 出租前先"验明正身"：确保房屋有合法产权或规划许可，临时建筑必须取得临时建设许可证，别为图快省事留下隐患。
2. 签合同要"白纸黑字"：哪怕只是口头承诺，也要30天内补签书面合同，明确租金金额、支付时间、违约责任，每年至少复核一次。
3. 收费要"雷厉风行"：租金拖欠超过1个月就要书面催缴，拖欠3个月果断采取措施，别让"小问题"变成"大损失"。
4. 定期做"健康体检"：每季度检查承租人证照是否齐全，发现无证经营立即书面警告，必要时收回房屋，别等到监管部门上门才行动。

这个案例给所有企业敲响警钟：法律不保护躺在权利上睡觉的人。看似"讲人情"的长期不收租，实则是企业管理制度的严重缺失。尤其在征地拆迁、园区建设等敏感场景中，企业常因急于推进项目而忽视法律程序，最终付出更大代价。

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