仓库火灾出租方和使用方均需担责-枝江财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：民事/物权纠纷/物权保护纠纷/财产损害赔偿纠纷
案号：(2023)鄂0583民初109号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2022年4月10日19时09分许，枝江市马家店粮苑小区内一仓库发生火灾，大火致枝江市国某粮食储备有限公司所有的一楼、二楼办公楼南侧外墙及相关附属物受损。火灾发生后，湖北欣某项目咨询有限公司作为办公楼的承租人，向法院起诉解除租赁合同并返还未履行的租金，后法院判决，枝江市国某粮食储备有限公司向欣某公司退还租金5488元。2021年6月30日，枝江市国某粮食储备有限公司与李某玲签订的《房屋租赁合同》将9号仓库租赁给李某玲，租期一年，建筑面积为609平方米，年租金为49500元。2022年9月27日，枝江市国某粮食储备有限公司与李某玲签订的《房屋租赁合同》，租期三年，建筑面积为684.05平方米，年租金为57560元。

火灾事故发生后，枝江市消防救援大队作出的《火灾事故认定书》，认定起火部位为被告张某勇租赁的仓库，起火原因排除外来火源和人为纵火，不能排除遗留火种或电气故障引燃周围可燃物引发火灾。起火仓库实为钢架货棚，该钢架货棚原属枝江市粮某建筑安装工程有限责任公司所有，枝江市粮某建筑安装工程有限责任公司因商贸企业改革，已于2002年12月撤销。经枝江市粮食局协调，枝江市粮某建筑安装工程有限责任公司所有的办公楼、钢架货棚等资产于2003年转让给王某荣。2018年12月12日，王某荣与万某签订仓库出租协议，王某荣将钢架货棚作为仓库出租给万某，租赁期为2019年1月1日至12月31日，协议未约定仓库具体用途。其后，双方在租赁期满前通过微信协商按原协议续租直至2022年。万某承租仓库后由张某勇实际使用，仓库租金由张某勇通过银行转账支付给万某。万某将租金全部支付给王某荣，未从中获取差额利益。

庭审中，枝江市国某粮食储备有限公司称李某玲以其存放在仓库的物资被水浸泡为由要求赔偿，经协商减免了李某玲2022年7月、8月两个月的租金共计9593元，作为赔偿李某玲的损失；受火灾的影响，办公楼一、二楼自2022年4月11日起至今仍未能出租。

法院最终判决：张某勇赔偿枝江市国某粮食储备有限公司经济损失3842元（5488元×70%）；王某荣赔偿经济损失1097元（5488元×20%）；驳回枝江市国某粮食储备有限公司的其他诉讼请求。

三、案例的核心观点：仓库出租不是"一租了之"，出租方和使用方都有消防责任

这个案例给我们企业上了生动的一课：仓库租出去了，不代表责任就"租"出去了！

很多企业老板以为，只要把仓库租出去，收了租金就万事大吉。殊不知，一旦发生火灾等安全事故，出租方和实际使用方都可能要"买单"。

具体来看这个案例：

1. 实际使用人责任最大（70%）：张某勇作为仓库的实际使用人，对仓库疏于管理，没有尽到防火安全义务，被判承担主要责任。企业租用他人仓库时，一定要重视日常管理，特别是用电安全、火源管控等，不能"只用不管"。

2. 出租方也有监管责任（20%）：王某荣虽然把仓库租出去了，但作为仓库的实际控制人，仍负有监管责任。他没有及时排查安全隐患，结果也要承担赔偿责任。这提醒所有出租仓库的企业：出租不是"一租了之"，要定期检查、督促承租人做好安全工作。

3. 预期损失不一定会获赔：枝江市国某粮食储备有限公司主张的办公楼未能出租的预期租金损失和减免李某玲的租金损失，法院都没有支持。因为这些损失与火灾的因果关系不够直接，或者证据不足。企业在索赔时要注意：只有实际发生的、有证据证明的直接损失才可能得到法院支持。

4. 企业自身也有安全管理责任：法院认为枝江市国某粮食储备有限公司作为区域资产所有人，在消防管理上存在疏漏，也要承担10%的责任。这说明企业对自己管理的区域，无论是否出租，都要尽到安全管理义务。

给企业的三点实用建议：

1. 签合同要"安全条款"不能少：在租赁合同中必须明确约定消防安全责任，比如"承租人应定期检查电器设备"、"出租人有权进行安全检查"等条款，并约定违反安全规定的违约责任。

2. 安全检查要"定期+留痕"：定期对出租的仓库进行安全检查，做好检查记录并让承租人签字确认。发现问题及时要求整改，必要时可以暂停使用，千万别怕"得罪人"。

3. 损失索赔要"证据为王"：一旦发生事故，要立即固定证据：保存好租赁合同、损失清单、维修发票、第三方评估报告等。预期损失很难获赔，所以尽量通过合同约定违约金等方式保障权益。

特别提醒：疫情期间的租金减免政策不能混同于事故损失赔偿！本案中法院明确指出，疫情期间的租金减免是企业履行社会责任，不能直接作为火灾损失索赔的依据。

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