宅基地抵押无法优先受偿，企业放贷需警惕财产合法性风险-松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2021)鄂1087民初747号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实及判决结果
2018年1月2日，松滋某登村镇银行有限公司与借款人周某签订《借款合同》，约定银行向周某发放贷款5万元，期限36个月，年利率13.9%，逾期罚息为年利率20.85%。同日，双方签订《最高额抵押合同》，约定周某以其位于松滋市××××村的房产提供抵押担保。1月5日，银行与担保人周某签订《最高额保证合同》，约定周某对贷款承担连带保证责任。1月8日，银行按约发放贷款5万元至周某账户。2021年1月1日贷款到期后，周某未归还本金（剩余40275.35元）及罚息，银行多次催收未果后起诉。

法院判决：

1. 借款人周某需在10日内偿还本金40275.35元、罚息1842.75元，并按年利率20.85%支付后续罚息；
2. 担保人周某对上述债务承担连带清偿责任；
3. 驳回银行对抵押房产行使优先受偿权的请求（理由：该房产属集体所有宅基地，依法不可抵押，且未办理登记）。

三、核心观点与企业风险防范指南
本案的核心教训是：企业接受抵押担保时，若抵押物是宅基地或集体土地，抵押条款将无效，导致“钱房两空”。法院明确指出，宅基地属于集体所有财产，根据《民法典》规定，这类土地不能用于抵押（即使双方签了合同）。银行以为有房产抵押就万无一失，结果却因财产性质不合法，丧失了优先受偿权，只能依赖担保人还款——而担保人若无偿还能力，企业损失将难以追回。

对企业的真实风险提示：

1. 别被“有房抵押”蒙蔽双眼：
   借款人常以房产作抵押，但企业必须核实两点：

   • 土地性质：宅基地、集体土地（如农村自建房用地）不可抵押；只有国有建设用地或商品房才能合法抵押。
   • 登记手续：即使房产合法，未办理抵押登记同样无效（本案中既性质不合法又未登记，双重“踩雷”）。
     建议：放贷前委托专业机构查清不动产登记簿，确认“土地使用权类型”为“出让”而非“集体所有”。

2. 担保不能只靠“熟人信任”：
   本案中，银行因抵押无效，只能转向担保人周某追偿。但若担保人无资产（如农民、个体户），企业仍可能血本无归。
   建议：

   • 优先选择企业法人或资产充足的个人作担保；
   • 要求担保人提供备用资产证明（如存款、车辆），避免“空头担保”。

3. 合同条款≠绝对保障：
   银行在合同中详细约定了抵押条款，但因违反法律强制性规定（宅基地禁止抵押），法院直接判定无效。企业常误以为“白纸黑字”就高枕无忧，实则法律红线不可越。
   建议：

   • 关键合同（如抵押、担保）务必由法律团队逐条审核，重点排查财产合法性；
   • 定期更新法律知识——2021年后《民法典》已明确宅基地抵押无效，旧合同可能埋雷。

给企业的最后一句忠告：
放贷不是“签了合同就完事”，而是“钱出去前先验清家底”。尤其涉及农村房产、小企业资产时，务必确认：能抵押吗？能登记吗？能变现吗？ 三问缺一，风险倍增！

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