最高额抵押担保中每项财产担保限额必须明确登记才能优先受偿-松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂1087民初2260号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实与判决结果

2015年11月26日，松滋某行与杨某宏、薛某玉签订《最高额抵押合同》，约定杨某宏、薛某玉以三处房产（位于松滋市某街道某街某号“某园”2幢2层201室、205室、207室）为松滋某行在2015年11月26日至2020年11月25日期间的一系列债务提供抵押担保，最高担保限额为266万元；2020年11月19日，双方签订补充协议，将债权确定期间延长至2029年12月31日，并于2020年11月20日办理了抵押登记。
2019年11月5日，松滋某行与樊某军、彭某艳签订《最高额保证合同》，约定樊某军、彭某艳为湖北某公司有限公司（简称“某公司”）在松滋某行2016年10月29日至2023年10月28日期间的债务提供连带责任保证，最高担保限额为450万元。
2021年12月3日，松滋某行与某公司签订《人民币流动资金贷款合同》，借款350万元用于偿还旧债，期限12个月（2021年12月3日至2022年12月2日），利率按LPR减3基点计算，逾期罚息上浮50%。松滋某行于2021年12月7日发放贷款。借款到期后，某公司未还款，仅通过助保贷代偿24万元。截至2023年7月21日，某公司欠本金326万元及利息132500.28元（含罚息）。

法院判决：

1. 某公司10日内偿还松滋某行本金326万元及利息（按年利率5.73%计算至清偿日）；
2. 若某公司未还款，松滋某行可对杨某宏、薛某玉的三处房产拍卖、变卖款优先受偿，但每处房产担保限额固定：201室最高210万元、205室最高22.4万元、207室最高33.6万元（合计266万元）；
3. 樊某军、彭某艳对全部债务承担连带清偿责任。

三、核心观点与风险防范指南

案件核心教训：抵押担保不能“一锅炖”，必须明确每项财产的具体限额！
本案中，松滋某行原本以为266万元的总担保额度能覆盖全部欠款，但法院认定：抵押登记时若未清晰列明每处房产的单独担保金额，银行就只能按登记的限额行使优先权。本案因登记证明中明确写了“201室担保210万、205室担保22.4万……”，银行才得以在限额内受偿；反之，若登记时只写“三处房产共担保266万”，银行可能面临“房产拍卖后钱不够分”的风险——比如201室卖了300万，但只能优先拿210万，剩余90万要和其他债权人平分。

对企业而言，这暴露了三大高危漏洞，务必警惕：

1. “模糊登记=无限风险”：
   担保人（如杨某宏、薛某玉）若在抵押登记时未写清每处房产的限额，可能被银行要求用全部房产价值偿还债务。例如，201室实际价值300万，但登记只限210万，超出部分就不用抵债。企业作为担保人，必须紧盯登记文件：签合同时要求注明“XX房产仅担保XX万元”，并亲自核对不动产登记证明的限额数字，避免口头承诺落空。

2. “疫情不是拖欠借口，还款责任跑不掉”：
   某公司辩称“受疫情影响经营困难”，但法院仍判其全额还款。企业借款时切勿心存侥幸：合同一旦签订，经营风险（如疫情、市场波动）均需自行承担。借款前务必评估还款能力，避免“拆东墙补西墙”（如本案用新贷还旧贷），否则罚息会像雪球越滚越大（本案罚息利率达5.73%）。

3. “保证人容易“被兜底”，签字前要看清合同”：
   樊某军、彭某艳作为保证人，因合同约定“连带责任”，需对326万债务全盘承担。许多老板随意为朋友公司担保，却不知“最高限额”是关键：本案保证合同写明“最高450万”，若未写限额，可能要用个人全部财产还债！企业为他人担保时，必须在合同中明确“仅对XX万元内债务负责”，并拒绝签署空白合同。

三招轻松防范风险：

• 查登记：办理抵押后，立刻到不动产登记中心打印证明，确认每项财产的担保金额是否与合同一致；
• 控限额：作为担保人，在合同中写明“XX资产仅担保XX元”，避免“无限连带”；
• 留证据：所有沟通用书面记录（如邮件、补充协议），口头承诺等于无承诺。

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