商铺变住宅非开发商故意导致，多年使用后难撤销合同-应城买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：买卖合同纠纷
案号：(2021)鄂09民终224号
审理法院：湖北省应城市人民法院（一审）、湖北省孝感市中级人民法院（二审）

二、案件事实与判决结果

2016年12月8日，付某与应城某地房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定付某以每平米7743元的单价，共计975000元的价格购买幸运小区商铺101、102、201、202商铺计125.92平方米，付某付款700000元，下欠275000元未付，2016年12月应城某地房地产开发有限公司将4间商铺交给付某，付某进行装修，2019年12月2日该房屋进行办理产权登记时，对101、102、201铺面无异议，付某发现202商铺的门号变成了302，且其住房性质由商铺变成住宅，付某找应城某地房地产开发有限公司多次协商，未能达成一致意见。为此，诉至法院。

202商铺变成302及其住房性质由商铺变为住宅的主要原因：应城某地房地产开发有限公司应付某之请，在202商铺后面开设一个门，共用了公共楼梯间，工程竣工后，测绘公司依法通过实地勘察作出的实测图纸，交由产权部门办理产权登记所用。图纸中将202门号变更为302其房屋性质由商铺变更为住宅。

法院最终判决：一审和二审法院均驳回了付某要求撤销合同并返还700000元的诉讼请求，认为合同有效，房屋性质变更系行政部门行为而非开发商故意欺诈，且付某已实际使用三年多并进行了装修，不足以构成撤销合同的理由。

三、案例启示：企业如何防范类似法律风险

这个案子看似简单，却给企业尤其是房地产开发企业敲响了警钟。许多老板可能会觉得："我只是帮客户开了个后门，怎么就惹上官司了？"今天我们就来聊聊这个案例背后的企业法律风险，以及如何避免"好心办坏事"。

1. "小改动"可能带来"大麻烦"

本案中，开发商应客户要求在商铺后面开了个门，共用公共楼梯，这一看似简单的"小改动"，却导致了商铺变成住宅的严重后果。商铺和住宅的价格差异巨大（案例中商铺单价7743元，而同地段住宅仅3000元左右），直接关系到房屋价值和使用功能。

给企业的启示：不要轻视客户的任何特殊要求，即使是"开个后门"这样看似简单的事，也可能改变房屋性质、影响产权登记。在答应客户特殊要求前，务必评估可能产生的法律后果，必要时咨询专业律师。

2. 口头承诺不如白纸黑字

本案的关键点之一是：开发商称是"应付某之请"才开的后门，但没有书面证据证明是客户主动要求的。如果当时有客户签字确认的书面文件，明确表示"我要求在商铺后开设后门，并知晓可能影响房屋性质"，开发商的处境会好很多。

给企业的启示：与客户的所有特殊约定，一定要落实到书面。可以简单写个《补充说明》让客户签字，内容包括：

• 客户提出的具体要求
• 企业告知的可能风险
• 客户自愿承担相关后果的声明

这样看似麻烦，但能避免日后"说不清"的尴尬局面。

3. 交付时的"沉默"等于"认可"

付某在2016年12月收房并装修，直到2019年12月才因办证问题提出异议。法院认为，这么长时间没提异议，等于默认接受了房屋现状。这就像你买了手机，用了一年多发现有点小问题，再去找商家退钱，商家肯定会问："当时为什么不提？"

给企业的启示：

• 建立规范的房屋交付流程，让客户在收房时签署《房屋交接确认书》，明确记载房屋状况
• 在确认书中提醒客户："如对房屋有异议，请在7日内书面提出，逾期视为无异议"
• 保留交付过程的完整记录，包括照片、视频和签字文件

4. 行政登记≠合同违约

法院明确指出：房屋性质变更是行政部门根据测绘结果作出的，并非开发商故意违约。开发商没有隐瞒和欺诈行为，因为最初的规划设计确实包含商铺，只是后来因客户要求的改动导致性质变化。

给企业的启示：

• 在合同中明确约定："房屋最终性质以产权登记为准，如因客户要求的改动导致性质变化，责任由客户承担"
• 与规划部门保持良好沟通，确保项目建设与规划许可一致
• 一旦发现可能影响房屋性质的问题，及时书面告知客户

四、专业支持助您远离法律风险

企业在经营过程中，常常因为"不懂法"或"图省事"而埋下隐患。等到纠纷发生，往往已经错过了最佳处理时机。征和律师事务所作为专业的企业法律顾问团队，深谙企业发展中的各类法律痛点，特别推出极具性价比的法律顾问服务。我们理解企业对法律服务的顾虑，因此创新推出"先试用满意后付款"模式，让您在实际体验服务价值后再决定是否长期合作。我们的专业律师团队将从合同管理、风险预警到纠纷解决，全方位为您筑起法律防护墙，让企业经营更加安心、省心。

记住：预防法律风险的成本，永远低于解决法律纠纷的代价。早一天建立规范的法律风险防范体系，就能早一天避免"开个后门惹官司"的窘境。