房屋层高不符约定不必然导致合同解除-应城商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2021)鄂09民终137号
审理法院：湖北省应城市人民法院（一审）、湖北省孝感市中级人民法院（二审）

二、案件事实及判决结果

2016年10月18日陈女士与应城某洲恒乐置业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YC16002714），合同约定，陈女士购买该公司所有位于应城某洲盛世城（中央广场）4，5#商业1单元3层内铺390号，面积为70.48平方米的商铺一套，其中套内建筑面积31.54平方米，分摊面积38.94米，层高5.7米，交房日期为2016年12月18日。同日陈女士与应城某诚商业管理有限公司签订《商铺委托管理合同》，合同约定，陈女士所购商铺于2016年12月18日起至2021年12月17日止，五年间由应城某诚商业管理有限公司托管，物管前三年商铺收益作为管理费由该公司享有，后两年商铺收益另行协商。陈女士于2016年10月18日按合同约定向应城某洲恒乐置业有限公司交缴购房款480542元。2016年12月商铺交付给应城某诚商业管理有限公司装修并进行招商。2019年9月16日因合同所涉商铺实际测量面积为68.12平方米，总价为464451元，应城某洲恒乐置业有限公司向陈女士退还房款差价16091元，同日陈女士与应城某信物业管理有限公司签订《商用物业经营管理服务合同》。后陈女士发现商铺层高仅有4.4米，而合同约定层高为5.7米，认为已严重影响到所购房屋的使用功能，故向法院提起诉讼，要求解除合同、返还购房款及赔偿利息损失。

法院经审理，一审判决驳回陈女士的诉讼请求，二审法院维持原判，驳回陈女士的上诉请求。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案例的核心问题是：当商品房的实际层高与合同约定不符时，买受人能否单方面解除合同？法院的判决给出了明确答案：不能。

为什么陈女士的诉求没有得到法院支持？主要有以下几点原因：

1. 合同约定不明确：陈女士与开发商签订的《商品房买卖合同》中虽然约定了层高为5.7米，但没有明确约定"如果层高不符合约定，买受人有权解除合同"。这就好比你去餐厅点了一碗牛肉面，服务员端上来的是猪肉面，但菜单上并没有写"如果不是牛肉面可以退餐"，你就不能直接要求退餐。

2. 未及时主张权利：陈女士的商铺在2016年12月就已交付，实际交付后就应能发现层高问题，但她直到2020年1月才主张权利，远远超过了法律规定的合理期限（一般为一年）。就像你买了一件衣服，试穿时发现尺码不对，但等到一年后才去店里要求退换，商家肯定不会同意。

3. 未证明影响合同目的：陈女士无法证明层高差异确实影响了她购买商铺的投资目的。事实上，商铺早已出租给第三方，说明她的投资目的已经部分实现。这就像你买了一套房子打算开咖啡店，虽然层高矮了点，但你依然可以正常经营，就不能说这个差异导致你完全无法实现开咖啡店的目的。

对企业来说，这个案例提醒我们：

第一，合同条款要明确具体。作为开发商，在签订合同时应当对房屋的关键指标（如层高、面积等）作出明确约定，并且清楚写明如果不符合约定的处理方式。不要以为"差不多就行"，等到发生纠纷时，模糊的约定会让企业陷入被动。

第二，及时履行告知义务。如果施工过程中确实需要变更设计（如调整层高），必须按照合同约定及时通知购房者，并保留通知证据。本案中，即使开发商确实变更了设计，但没有证据证明他们通知了购房者，这也是一个风险点。

第三，建立交付验收机制。在房屋交付时，应当有明确的验收流程，让购房者当场确认房屋状况并签字。这样可以避免购房者在多年后才提出异议，导致证据难以收集。

第四，不要忽视"小问题"。层高差1.3米看似是小问题，但在商业用途的房屋中可能影响很大。企业应当重视购房者可能提出的所有质量问题，及时沟通解决，避免小问题演变成大纠纷。

对企业而言，防范此类法律风险的关键在于：合同要写清楚、变更要通知到、交付要确认好、问题要解决早。与其等到打官司时被动应对，不如在签约和交付阶段就把工作做扎实。

作为企业法律顾问，我们经常看到类似案例——因为合同条款不完善或履行过程不规范，让企业陷入不必要的诉讼。其实，只要在签约前花一点时间完善合同，在履行过程中多一些谨慎，就能避免90%以上的此类纠纷。

四、专业法律顾问服务推荐

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