物业服务质量不达标将无法收取违约金-应城物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2023)鄂0981民初3623号
审理法院：湖北省应城市人民法院

二、案件事实及判决结果

周某系应城市城中街道工农路社区香某水岸小区1栋1单元505室房屋的业主，其房屋面积为104.13平方米。2016年11月10日，应城某阳物业管理有限公司（甲方）与周某（乙方）签订应城市香某水岸《前期物业服务协议》，协议第四条物业服务费用内约定：缴费方式为每三个月缴纳一次，入伙时首次缴纳一年物业管理服务费，当期物业管理服务费于上期物业管理服务时间届满前三十日缴纳；收费标准为：高层一楼0.6元/月/平方米，二楼至三楼0.8元/月/平方米，三楼以上1.3元/月/平方米。同时协议第十一条违约责任内约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按应交金额的万分之五交纳滞纳金。

2021年12月20日，应城某阳物业管理有限公司与应城市香某水岸小区业主委员会签订《应城市香某水岸业主委员会服务合同》，约定应城某阳物业管理有限公司为香某水岸小区提供物业管理服务，小区全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。收费标准为：高层住宅一层0.6元/月/平方米，高层住宅二层至三层0.8元/月/平方米，高层住宅四层及以上1.3元/月/平方米。

应城某阳物业管理有限公司从2016年11月起一直为周某所在的香某水岸小区提供物业服务，周某自2018年4月1日起至起诉之日止一直未缴纳物业服务费。

法院判决：被告周某应向原告应城某阳物业管理有限公司支付2018年4月1日至2023年11月30日期间的物业服务费9205元；驳回原告要求支付违约金7556元的诉讼请求。案件受理费由被告负担57元，原告负担41元。

三、案例核心观点及企业法律风险防范提示

这个案例看似简单，却给物业服务企业敲响了警钟：即使业主拖欠物业费，如果服务质量不到位，法院可能不会支持你收取违约金！

从判决书中我们可以看到，应城某阳物业管理有限公司明明在合同中约定了"从逾期之日起按应交金额的万分之五交纳滞纳金"，但法院最终却没有支持这笔违约金。为什么呢？因为法院认为"原告工作尚有不完善之处，应当提升整体服务意识，妥善处理与业主关系"。

这对企业来说有几点重要启示：

1. 服务质量是收取物业费的"硬道理"
很多物业公司认为，只要签了合同，业主就必须无条件缴费。但法院的判决告诉我们：物业服务是双向的，你收钱就必须提供相应质量的服务。如果你的服务不到位，业主有理由拒交或少交费用，甚至你主张的违约金也会"泡汤"。

2. 别想"提前收费"，法院不支持未来债权
本案中，物业公司要求业主支付到2024年4月1日的物业费，但法院只支持到判决当月（2023年11月）。这是因为未来的服务是否提供、服务质量如何都还不确定。企业要注意：不能提前主张未发生服务期间的费用，这在法律上站不住脚。

3. 证据保存至关重要
物业公司需要保留好服务记录、整改记录等，证明自己确实提供了合同约定的服务。本案中，如果物业公司能提供充分证据证明服务到位，违约金很可能就能得到支持。

4. 催缴程序要规范
本案中，物业公司通过电话联系、上门沟通、张贴催款通知等方式催缴，这些做法得到了法院认可。企业应当建立规范的催收流程，并保留相关证据。

5. 合同条款要明确合理
合同中对服务标准、收费标准、违约责任等约定要清晰明确。本案中，物业费标准和违约金比例约定明确，这是法院支持物业费请求的基础。

给企业的建议：

• 定期开展服务质量自查，及时解决业主反映的问题
• 建立完善的服务记录和业主沟通档案
• 催收物业费时要保留证据，避免简单粗暴
• 与业主保持良好沟通，及时处理投诉
• 合同条款既要保护企业权益，也要公平合理

物业服务不是"一锤子买卖"，而是长期的服务关系。只有真正把业主当"上帝"，提供高质量服务，才能减少纠纷，顺利收取物业费，也才能在必要时通过法律途径维护自身权益。

四、征和律师事务所专业支持

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