租赁合同约定十年期限到期未续签企业仍需继续履行-麻城房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂1181民初3022号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年8月16日，麻城市某事业发展中心与广州某建筑有限公司麻城分公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁38间黄金桥保障房商铺，建筑面积2965.28平方米。租赁期限自2020年12月1日起至2022年5月31日止（给予6个月免租金装修期），计租时间从2021年6月1日起。合同约定年租金为278262元，押金38000元。合同第三条特别注明："考虑到装修投入较大，合作期限定10年，合同签订之日起前三年租金不增加，第四年起每年租金在上年度基础上百分之三递增"。

合同签订后，广州某建筑有限公司麻城分公司支付了押金38000元和2021年6月1日至2022年5月31日的年度租金278262元。自2022年6月1日后，再未支付租金，截至2024年4月30日，欠租533335.50元。租赁期间，房屋出现漏水、排水管道故障、墙皮脱落等问题，被告自行进行了维修。经法院委托鉴定，维修费用为366303.44元。

此外，麻城市人民政府国有资产监督管理局于2022年4月和2023年2月分别发文，对承租行政事业单位房屋的服务业小微企业减免租金：2022年减免6个月（疫情中高风险区标准），2023年减免1个月。

法院判决：

1. 双方房屋租赁合同继续履行；
2. 被告向原告支付2022年6月1日至2025年5月31日的租金314510.92元（已扣减政策性减免7个月租金和维修费用）；
3. 被告向原告支付物业费62270.88元；
4. 驳回原告其他诉讼请求。

三、案例核心观点及风险防范建议

这个案例看似简单的"欠租纠纷"，实则揭示了企业常踩的三大法律"陷阱"，尤其对经常签租赁合同的企业敲响警钟：

陷阱一：合同写"合作期限10年"却只写"2年租期"，到期不续签也要继续履行
本案最致命的问题是合同条款自相矛盾——表面写"租期到2022年5月31日"，又写"合作期限定10年"。法院据此认定这是一个10年期合同，即使2年到期后没签新合同，企业仍要继续付租。很多企业以为"合同到期=自动结束"，殊不知这种模糊表述会让租赁关系"自动续命"，导致持续欠租风险。

陷阱二：维修费能抵租金，但必须"先通知再维修"
被告花了36万维修房屋，法院支持了这笔费用抵扣租金，但前提是：1）合同明确约定"屋面漏水由出租方维修"；2）维修项目确属出租方责任范围。现实中很多企业默默修完再要钱，却因没留证据被拒赔。更危险的是，本案被告因自行维修耽误了交租，反被起诉，最终双方"互有过错"，谁都没拿到违约金。

陷阱三：政策减免"看得见摸不着"，因没及时主张权利
政府明明发了租金减免文件，但被告直到打官司才提出来。如果企业提前拿着文件和出租方协商，可能避免纠纷。很多老板以为"政策是政府的事"，殊不知必须主动向出租方提交申请材料才能享受减免。

给企业的3条救命锦囊

1. 合同到期前3个月必须"动起来"

   • 重要合同（如房租、采购）设置手机日历提醒，到期前3个月启动续签或退租谈判
   • 若继续使用房屋，务必补签书面协议，明确"过渡期租金标准"，避免形成"事实租赁"

2. 维修房屋牢记"两步走"

   • 第一步：发现漏水/裂缝等问题，立即用微信/邮件发《维修通知》给出租方，写清"根据合同第X条，请X日内维修，否则我方将垫资处理"
   • 第二步：保留维修发票和前后对比照片，金额超过1万元建议做书面确认

3. 政策红利要"主动要"

   • 关注"本地政府官网-惠企政策"专栏（如搜索"麻城市租金减免"）
   • 拿到政策文件后，3日内向出租方提交《减免申请函》，附上企业资质证明
   • 即使对方拖延，也要每月发跟进函，保留沟通证据

特别提醒：本案中双方各退一步看似"和气"，实则两败俱伤——出租方收不回全额租金，承租方损失36万维修费。根源就在合同没写清：10年租期如何分段？维修费超过多少要书面确认？政策减免如何操作？这些细节花500元请律师审合同就能避免，却让企业损失几十万真金白银。

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