查封后购房无法排除法院执行-桐城执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：执行异议之诉
案号：(2021)皖0881民初982号
审理法院：安徽省桐城市人民法院

二、案件事实与判决结果

叶某于2018年8月10日与安徽荣某置业有限公司签订了《商品房预售合同》，购买了位于东至县大渡口镇荣成某号某幢某室房产，支付了200606元房款，并于2018年8月13日办理了房产备案登记。但该房产早在2017年11月6日已被桐城市人民法院查封（案号：(2017)皖0881执1049号）。叶某在2020年12月30日向法院提出异议申请，要求解除查封，但法院以“买卖合同签订在查封之后”为由驳回了申请。
法院判决结果很简单：驳回叶某的全部诉讼请求，即叶某不能拿回房产，已付房款也难以追回。

三、核心观点与企业风险防范指南

这个案子的核心就一句话：房产被法院查封后，任何人再买卖都无效！
为什么？法律白纸黑字规定：司法机关查封的房产，开发商不能卖，买家买了也白买（参考《城市房地产管理法》第38条）。叶某的悲剧在于——他2018年买房时，房子早在2017年就被查封了。就像你去二手市场买手机，卖家偷偷卖了偷来的赃物，你付了钱也拿不到合法所有权，道理一样。

对企业老板的3条血泪教训：

1. 开发商别“赌运气”卖查封房
   有些企业资金紧张，明知房子被法院查封了，还偷偷卖给不知情的买家。本案中安徽荣某置业有限公司就栽在这儿！法律直接认定这种买卖“无效”，不仅房款要退（可能还不起），还会被法院罚款、影响企业信用。记住：查封房产必须先解封才能交易，别为短期回款埋雷！

2. 买家务必“先查再买”
   作为购房者或合作方，签合同前一定要去当地不动产登记中心查房产状态（免费！5分钟搞定）。别轻信开发商“备案就能过户”的话——备案≠产权，查封房即使备案了也白搭。叶某以为办了备案就安全，结果钱房两空。企业采购资产时同理：土地、厂房交易前必须查清是否被抵押或查封！

3. 法院查封≠小事，企业日常要盯紧
   本案查封源于安徽荣某置业有限公司欠桐城某桥融资担保有限公司的债务。很多企业以为“官司还没判，房子不会被封”，大错特错！只要债权人申请，法院就能提前查封资产。建议：企业每月自查一次名下资产状态（登录“国家企业信用信息公示系统”免费查），避免因疏忽导致交易失败、信誉崩盘。

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