房地产公司代偿按揭后可追回款项，但超时未催款将丧失胜诉权 - 宁国房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)皖1881民初3583号
审理法院：安徽省宁国市人民法院

二、案件事实与判决结果
2015年8月14日，宁国市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）与中国某银行宁国支行签订《个人房屋贷款合作协议》，约定某公司为购房人提供全额连带责任保证：从借款合同生效起，到银行拿到房产抵押证明为止。某公司需在银行开立保证金账户，商铺按贷款总额10%存入保证金；若购房人逾期还款，银行可直接从该账户扣款，某公司必须5天内补足。协议有效期2年，但到期后已发生的保证责任不免除。
2015年7月28日，某公司与王某签订《商品房买卖合同》，王某购买某佳苑1007、2007号商铺，总价119.68万元，首付59.88万元，余款59.8万元通过10年按揭贷款支付。2016年1月21日，中国某银行宁国支行向王某发放贷款59.8万元。2019年6月20日，王某取得商铺不动产权证。后因王某未按时还贷，银行分5次从某公司保证金账户扣款共计96777.41元（2018年7月16日扣25441.45元、2018年12月14日扣32575.06元、2019年3月15日扣19406.23元、2019年5月28日扣12934.19元、2019年6月12日扣6420.48元）。2023年9月20日，某公司员工斯某电话联系王某催款，王某承认欠款但称经济困难，提出“可以收回房屋抵债”。
判决结果：法院判王某10日内支付某公司代偿款96777.41元及利息（从每次扣款日起算），但驳回某公司其他高额利息诉求。

三、企业法律风险防范关键点
这个案子看似是“银行扣了开发商的钱，开发商找买房人要回来”，但背后藏着两个致命风险点，企业稍不注意就可能血本无归：

1. “保证责任”不等于“白干活”——代偿后必须及时追偿！
   很多企业（尤其是房地产公司）为了卖房，轻易和银行签“连带责任保证协议”，以为只是走个过场。但本案中，法院明确：只要协议约定你担保，银行扣了你的保证金，你就有权向买房人全额追回！ 关键点在于：协议必须写清“保证责任不因协议到期而免除”（就像本案中某公司做到的）。如果企业签协议时没注意这条，银行扣款后可能告状无门。
   企业该怎么做？

   • 签任何担保类协议前，务必让法务重点检查“保证责任延续条款”，确保协议到期后仍能追偿。
   • 保留所有扣款凭证（如银行回单），这是未来打官司的“铁证”。

2. “催款不及时，胜诉变废纸”——诉讼时效超3年就彻底失效！
   王某抗辩的核心就是“你2019年垫的钱，2023年才催，过了3年时效，我一分不用还！”——这差点让某公司败诉。幸好2023年9月的电话录音里，王某说“经济紧张但认这笔债”，法院认定这是“债务人主动同意还款”，时效重新计算。如果某公司没这通电话，96777元和利息就永远要不回来了！
   企业该怎么做？

   • 黄金法则：垫款后3年内必须催款！ 每次垫款日起算，3年是法律保护的最后期限。
   • 催款要留痕：别只打电话，发书面函件（微信、邮件也算），并录音确认对方承认债务（像本案王某说“可以收回房屋抵债”就是关键证据）。
   • 别拖！别侥幸！ 本案某公司2019年6月最后一次垫款，2022年6月时效就到期了，却拖到2023年9月才催——差一点就输掉。

特别提醒：很多企业以为“买房人跑了就不管了”，但本案证明：只要抓牢时效+留好证据，再久的欠款也能追回。反之，签了担保协议却不盯催款，等于白送钱给银行！

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注：本文案例已按隐私要求处理人名及企业名称，核心事实与法律逻辑严格依据判决书。企业风控无小事，建议定期咨询专业律师排查隐患。