租赁合同到期后主张解除合同无效，违约金需合理 - 庐江租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)皖0124民初4192号
审理法院：安徽省庐江县人民法院

二、案件事实及判决结果

2016年10月18日，庐江县某有限公司（甲方）与崔某（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将庐城镇世纪大道256号中润·滟澜山一期S3（101#-109#）全部第一层、二层（合计面积1080.34平方米）出租给乙方；租赁期8年，自2017年2月1日至2025年2月1日止；其中第五年、第六年、第七年、第八年租金分别为246317.52元、259281.60元、272245.68元、285209.76元，第八年租金需于2024年1月1日前付清；乙方拖欠租金达20日，甲方有权解除合同；拖欠租金按每日1%支付滞纳金；若乙方擅自终止合同，需支付相当于6个月租金的违约金。
2021年11月22日，三方（庐江县某有限公司、崔某、程某）签订转租协议，程某接替崔某履行原合同全部条款。程某支付了第五年、第六年、第七年租金，但未支付第八年租金285209.76元。

法院判决结果：程某需向庐江县某有限公司支付拖欠的第八年租金285209.76元及违约金48000元；驳回庐江县某有限公司关于解除合同、滞纳金、6个月高额违约金等其他诉求。案件受理费和保全费由双方按比例分担。

三、核心观点：企业如何防范租赁合同法律风险

这个案子看似简单，却暴露了企业常见的“想当然”错误——合同到期后还要求“解除合同”，结果白白浪费诉讼费。法院明确指出：租期已自然结束（2025年2月1日到期），合同权利义务自动终止，再主张“解除”毫无意义。这就像租房子到月底了，房东还跑去法院说“我要提前解约”，法院当然不支持。

更值得企业警惕的是违约金陷阱。原告既要求每日1%的滞纳金，又要6个月高额违约金（14万余元），但法院只支持了4.8万元。为什么？因为法律不允许“重复惩罚”：滞纳金和违约金本质都是补偿损失，企业不能靠合同条款“狮子大开口”。法院会根据实际损失（比如租金被占用的利息）来调整，本案中租金拖欠近1年，但损失远低于原告主张的金额。

给企业的3个实操建议：

1. 紧盯合同期限，别“事后诸葛亮”
   合同快到期时（比如提前3个月），主动和对方沟通续约或退房。本案租期2025年2月1日就结束，原告却等到2025年4月才起诉“要求解除”，结果竹篮打水。记住：到期不等于违约，但到期后对方继续占房，可另案主张占用费——别混为一谈！

2. 违约金条款要“接地气”，别写“天价”
   很多企业合同直接抄模板，写“拖欠租金按日1%收滞纳金+6个月违约金”。但法院认为这明显过高（1%日息相当于年化365%！），实际可能只按LPR的1.3-1.5倍支持。建议：

   • 在合同中明确“滞纳金与违约金不重复计算”；
   • 违约金比例参考银行LPR（目前约3.45%），比如约定“按年化6%计算”；
   • 保留催款记录（微信、邮件等），证明损失真实存在。

3. 转租别当“甩手掌柜”，定期核对履行情况
   本案是转租纠纷，程某自称“没实际经营”，但法院仍判他付钱——因为三方转租协议写明他“接替全部义务”。提醒企业：

   • 转租时必须三方签字确认，明确新承租人责任；
   • 每年检查租金支付情况，别等到拖欠1年后才行动；
   • 如果发现实际经营者不是签约方，立即发函要求补签协议。

最后划重点： 企业签合同时总想着“条款越狠越好”，但法院只认“合理损失”。与其事后打官司扯皮，不如事前把合同写清楚、执行盯到位。

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