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租赁合同中 先付后租 未严格执行，企业可能无法全额收回拖欠租金 -和县租赁合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：1 和县法律顾问

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一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2021)皖0523民初1993号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实及判决结果

2020年5月1日，和县某宝商业管理有限公司与李某签订《房屋租赁合同书》，将金宝美食文化街B区7至12号面积为775.39平方米的房屋租赁给李某从事足疗经营。
合同约定：期限自2020年5月1日至2024年11月30日。租金按年交纳，先付后租。2020年5月1日至2020年11月30日的租金为146875元，2020年12月1日至2021年11月30日的租金为251785元，2021年12月1日至2022年11月30日的租金为251785元，2022年12月1日至2023年11月30日的租金为264374元，2023年12月1日至2024年11月30日的租金为277593元。合同签订时，承租人需向出租人交纳履约保证金10000元。承租人每年承担物业管理费7443.70元。承租人拖欠租金、物业费等费用累计达到10天的，出租人有权解除合同，承租人违约应按当年月租金的贰倍向出租人交纳违约金。在合同期限届满或提前终止后3日内，承租人可自行处理归其所有的可移动财产，并将租赁物交还给出租人，装饰装修和不可移动的财产归出租人所有。

合同签订后，李某向某宝公司交付10000元保证金及首付租金，开始经营足疗业务。在第一个付款周期，经某宝公司陆续催要，李某仍未能交齐租赁费、物业管理费等费用。合同虽约定租赁费按年交纳，先付后租，但在实际履行中，某宝公司也同意李某每次付三个月的费用。
2020年11月26日，某宝公司书面通知李某交纳第二个付款周期2020年12月1日至2021年11月30日的租赁费251785元、物业费7443.70元及上一个付款周期拖欠的20946.3元。李某的合伙人汲某好签收了书面通知。李某收到通知后，补齐了第一个付款周期应当交纳的费用，但第二个付款周期应当交纳的费用却一直拖欠未付。某宝公司于2021年3月18日向法院递交诉状提起诉讼。

法院判决：1. 租赁合同于2021年4月23日解除，李某需将房屋返还给某宝公司；2. 李某需支付2020年12月1日至2021年4月23日的租赁费99334.36元、物业费2936.69元、违约金41964元，合计144235.05元；3. 驳回某宝公司的其他诉讼请求。

三、核心观点与风险防范提示

这个案例揭示了一个企业常犯的严重错误：合同约定与实际操作不一致！

表面上看，某宝公司赢了官司，但实际上损失惨重。为什么这么说？因为合同明明约定"先付后租"，但实际操作中却允许李某按季度支付，这相当于单方面修改了合同关键条款，却没有签订书面补充协议。更严重的是，当李某拖欠租金时，某宝公司没有及时行使合同解除权，而是等到拖欠近5个月后才起诉。结果法院只支持了合同解除前（2020年12月1日至2021年4月23日）的租金，而没有支持李某原本承诺支付的整个年度租金25万余元。

给企业的三点血泪教训：

  1. 合同就是"金科玉律"，千万别随意改变
    某宝公司虽然在合同中约定了"先付后租"，但在执行中却同意"按季度支付"，却没有签订书面补充协议。这等于自己挖坑自己跳！企业一定要严格按照合同约定执行，如果确实需要变更，必须签订书面补充协议，明确双方权利义务。否则，一旦发生纠纷，法院只会按照书面合同来判定，不会考虑"口头约定"。

  2. 催收要"快、准、狠"，别当"老好人"
    李某拖欠租金后，某宝公司只是发了通知，没有及时采取法律行动。等到拖欠近5个月才起诉，期间房屋空置损失巨大。企业作为出租方，一旦发现承租人拖欠租金，应立即按合同约定发出书面催告，并明确告知"逾期将解除合同"。如果催告后仍不支付，应在合同约定的期限内（本案是10天）果断行使解除权，而不是无限期等待。

  3. 证据意识要贯穿始终
    本案中，某宝公司能胜诉的关键是保留了书面催收通知（虽然第二份通知是合伙人签收的，但法院认可了）。企业必须养成保留所有往来文件的习惯：催款函要通过邮政EMS寄送并保留回执；微信、短信沟通要截图保存；重要会议要形成书面记录并签字确认。这些看似麻烦的小事，关键时刻能帮企业避免大额损失。

特别提醒：很多企业认为"先让对方经营，等赚钱了再交租"是善意，实则是埋下大雷！本案中，某宝公司本可以按合同约定在李某拖欠10天后就解除合同，却等到对方经营不下去才行动，结果不仅没收到全年租金，还浪费了近5个月的空置期。记住：租金是企业的生命线，拖欠一天都是损失！

企业租赁管理小贴士：

作为企业法律顾问，我们经常看到类似案例——企业因为"不好意思"及时追讨租金，最后反而损失更大。其实，严格按合同办事不是不近人情，而是对双方负责。及时行使权利的企业，往往能与租户建立更健康的合作关系；而一味妥协的企业，最终可能"钱房两空"。

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