企业拖欠租金超90天或擅自转租将被解除合同-含山房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)皖0522民初1988号
审理法院：安徽省含山县人民法院

二、案件事实

2015年5月1日，含山县某管理中心（以下简称供某中心）与马鞍山某有限公司（以下简称农某公司）签订《房屋租赁协议》一份，约定：一、租赁房屋，1、华阳路原行政服务中心；2、山水苑含城轧花厂拆迁安置门面房；3、陶厂供销社营业楼；4、仙踪家园供销社房产；5、运漕镇供销社房产。二、租赁期限及约定，1、租赁期限：租赁期10年，自2015年10月1日起至2025年9月30日；2、房屋租金：为了扶持电子商务发展，双方协商前两年免费给乙方使用，不收房租；从第三年（即2017年10月1日）开始，华阳路原行政服务中心按10万元/年收取租金，含城轧花厂拆迁安置门面房、运漕、陶厂、仙踪四处按1万元/年/处收取租金，此后每年在上年基础上按10%递增租赁费用。3、付款方式，租赁费一年一交，每年10月之前一次性缴清当年租赁费；4、租赁期内的水、电等费用由乙方支付，物业费、房屋修缮等费用由乙方支付。5、租赁期内乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失。（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）乙方所租赁房产用于非电子商务或从事非法活动损害公共利益的；（3）乙方无故拖欠房屋租金达90天。三、双方责任及义务，1、在租赁期内，甲方必须确保乙方的正常经营活动，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者（本条款第一条所指情况除外）；2、租用期满后，乙方如需继续使用，应提前一个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先；3、租赁期内，乙方如需装潢应保证房屋的主体结构安全并通知甲方，费用自理；租赁期结束后，应全部无偿移交给甲方；4、租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的必须提前三个月通知对方，协商后解除本协议。2019年3月22日，供某中心（以下简称甲方）与农某公司（以下简称乙方）签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：一、租赁期限在原来合同的基础上延长两年，到2028年3月31日到期；二、每年租金110000元。双方在签订补充协议时，陶厂、仙踪、运漕三处房产供某中心已收回。2020年11月份，农某公司法定代表人裴某将案涉房产山水苑含城轧花厂拆迁安置门面房以合作经营的方式转租给第三人陈某经营早点，租赁期4年自2020年12月1日至2024年11月30日止，租金每年6万元。2020年5月31日，农某公司将案涉房产环峰镇华阳路原行政服务中心一楼（除元齐特产馆门面）以合作经营的方式转租给第三人曼迪某公司经营药店，租赁期5年自2020年6月1日至2025年6月1日止，租金前三年每年24万元，后两年每年26万元。2024年6月1日，农某公司将案涉房产华阳路原行政服务中心一楼（除元齐特产馆门面）转租给第三人国胜某公司经营药店，租赁期1年自2024年6月1日至2025年6月1日止，租金为每年17万元。上述门面租金均由农某公司收取至租赁期满。在审理过程中，供某中心与第三人陈某、国胜某公司就案涉租赁房屋分别达成租赁协议，约定：第三人陈某、国胜某公司继续租赁至2024年11月30日、2025年6月1日，期满后如第三人陈某、国胜某公司继续承租，与供某中心另行签订租赁合同。

另查明，案涉房屋租金农某公司仅支付至2021年9月30日之后未再支付，截止2024年11月30日共欠付三年零两个月租金348333元。

再查明，案涉房产中未转租房产为环峰镇华阳路原行政服务中心二楼（包括附二层）及一楼元齐特产馆门面。

法院判决结果：1、供某中心与农某公司签订的《房屋租赁协议》及补充协议于2024年8月2日解除；2、农某公司需在判决生效后15日内迁出并返还环峰镇华阳路原行政服务中心二楼及一楼元齐特产馆门面；3、农某公司需支付欠付租金348333元及逾期付款违约金。

三、企业法律风险防范要点

这个案例看似简单，却蕴含着企业经营中常见的重大法律风险，值得每一位企业主和经营者警惕。

第一个风险点：拖欠租金的严重后果

合同中白纸黑字写明："乙方无故拖欠房屋租金达90天，甲方可以终止合同，收回房屋使用权"。但农某公司不仅拖欠90天，而是拖欠了整整3年多！这就像借朋友钱不还，一开始对方可能理解你暂时困难，但拖了三年还不还，谁还会继续信任你？法院正是基于这一明确约定，支持了出租人解除合同的请求。

第二个风险点：擅自转租的致命错误

农某公司还犯了一个更严重的错误——未经出租人同意，就把租来的房子转租给其他人。合同中明确规定："乙方擅自将房屋转租、转让或转借的，甲方可以终止合同"。虽然农某公司辩称是"合作经营"，但法院认定这些实质上就是转租行为。企业主们要注意：合同名称不重要，关键看实质内容。如果你把租来的店铺再租给别人收差价，这在法律上就是转租，必须事先得到房东同意。

第三个风险点：双重违约的叠加效应

农某公司既拖欠租金又擅自转租，等于在合同违约的道路上"双管齐下"。这就像开车同时违反两条交规，处罚自然会加倍。企业经营中，一个小疏忽可能只是小问题，但多个违规叠加，就可能引发灾难性后果——直接失去经营场所！

给企业的实用建议：

1. 按时支付租金，别存侥幸心理：无论企业经营多困难，租金一定要优先保障。如果确实有困难，主动与房东沟通协商，争取延期或分期支付，留下书面证据。不要像本案中农某公司那样，拖了3年才想起来"回去把账算出来"。

2. 转租前必须获得书面同意：如果你需要把租来的场地再转租给他人，务必先取得原房东的书面同意。口头答应不算数，必须签补充协议。本案中，如果农某公司事先征得供某中心同意，转租行为就不会构成违约。

3. 仔细阅读每一份合同条款：特别是"违约责任"部分。本案中合同明确列出了三种可以解除合同的情形，农某公司恰恰都碰上了。企业主在签合同时，千万别只看租金和期限，关键要了解什么情况下对方可以解除合同。

4. 建立合同履行监督机制：大企业可以设法务部门，小企业至少要指定专人负责合同管理，设置付款提醒，定期检查合同履行情况。拖欠租金3年才发现，说明企业内部管理已经严重失控。

5. 收到催款通知要高度重视：本案中供某中心多次催要租金，但农某公司置之不理，最终导致诉讼。企业收到任何催款或违约通知，都应立即处理，不要拖延。

很多企业主总认为"拖一拖就过去了"，或者"房东不会真把我赶出去"，但这个案例告诉我们：法律不会因为你的拖延而改变，合同条款也不会因为你的忽视而消失。一旦触发合同解除条件，法院会毫不犹豫地支持守约方，让你一夜之间失去经营场所，损失远比补交租金要大得多。

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