商品房买卖合同解除后银行担保贷款自动失效-凤台房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)皖0421民初3467号（一审）、(2025)皖04民终2018号（二审）
审理法院：安徽省凤台县人民法院、安徽省淮南市中级人民法院

二、案件事实和判决结果
2016年1月8日，安徽某甲公司与中国某银行淮南市分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为购买绿茵家苑项目的购房者提供贷款担保。2016年12月21日，张某与安徽某甲公司签订《商品房买卖合同》，购买淮南市毛集实验区一套房屋，总价87万余元，约定2016年12月30日前交房。张某支付首付款18万余元，并向中国某银行凤台支行贷款69万元用于购房。银行于2017年3月1日放款69万元，张某随即转给安徽某甲公司，双方办理了抵押登记。但安徽某甲公司一直未交房，截至2021年7月1日，张某已偿还银行贷款本金9.8万余元、利息12.6万余元。2021年，张某起诉要求解除购房合同，返还已付房款、贷款本息及违约金，并解除与银行的借款合同。
一审判决确认：张某与安徽某甲公司的购房合同于2025年4月23日解除；张某与银行的借款合同于2025年4月25日解除；安徽某甲公司返还张某已付贷款本息22.5万余元及违约金3.5万余元。中国某银行凤台支行不服，上诉要求撤销解除借款合同的判决，但二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心观点：企业如何防范“一房两解”法律风险
这个案子说透了一个关键问题：当开发商逾期交房导致购房者解除购房合同时，银行不能阻止解除贷款合同，开发商必须“一手退钱、一手退贷”。

• 为什么银行输了？
  法院认为，购房合同是基础，贷款合同是“依附品”。一旦购房合同因开发商违约被解除（比如逾期交房超1年），贷款合同的目的就落空了。根据法律规定，购房者有权直接要求解除贷款合同，银行不能以“合同已履行”为由拒绝。更关键的是，开发商要承担“兜底责任”——必须把购房者已还的贷款本息退给购房者，同时把剩余贷款本金退给银行（本案因银行另案起诉，这部分在另案处理）。
  银行在上诉时喊冤：“我们还没收到剩余贷款呢！”但法院指出：这是开发商和银行之间的事，和购房者无关。开发商收了钱不交房，就得自己收拾烂摊子。

• 企业风险点：三个“没想到”

  1. 没想到逾期交房后果这么重：本案中，安徽某甲公司拖了5年不交房，结果不仅退了22万多已付款，还得赔违约金。更麻烦的是，如果购房者已还利息很高（本案超12万），叠加违约金，实际损失可能远超房款10%。
  2. 没想到银行会“甩锅”给企业：银行常以“金融借款纠纷”另案起诉，要求购房者和开发商连带还贷。但法院明确：贷款合同解除后，责任主体只有开发商！企业若不主动处理，可能被银行和购房者两头追债。
  3. 没想到“程序错误”能救命：银行上诉说“应该和我们的金融借款案合并审理”，但法院不买账。因为购房者先起诉解除合同，企业若消极应诉（如本案安徽某甲公司一审缺席），等于放弃抗辩机会，直接导致败诉。

• 企业自救指南：三招堵住漏洞

  • 交房期限必须“留余地”：合同里写“2023年12月31日前交房”，不如写“2023年12月31日前取得竣工验收备案表后30日内交房”。万一延期，留出整改时间，避免直接触发法定解除权（逾期超1年可无条件解约）。
  • 建立“风险熔断机制”：购房者逾期催收时，别光发律师函。每月检查在建工程进度，对延期超6个月的项目，主动协商延期交房补偿（比如免1年物业费），用小成本避免解约大风险。
  • 和银行签“免责条款”：在贷款担保合同中加一句：“若因出卖人原因导致购房合同解除，出卖人无条件承担返还贷款责任，与买受人无关”。这样银行只能找开发商，不会拖累购房者二次诉讼。

结尾小贴士
这个案子给所有房企敲响警钟：交房不是终点，而是风险起点。与其事后赔钱，不如事前筑牢防线。征和律师事务所专注企业法律风控，为企业定制“合同审查+履约监控”全流程服务，用极高的性价比帮您把纠纷消灭在签合同前。现在可申请7天免费试用，满意后再付款——让法律风险，永远追不上您的生意脚步。