签订 假 房屋买卖合同做担保，企业可能人财两空-凤台所有权确认纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：所有权确认纠纷
案号：(2025)皖04民终555号
审理法院：安徽省淮南市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2016年，凤台县某乙有限公司（以下简称"某乙公司"）与王某签订《商品房买卖合同》，将仕林金阶2幢1704室房屋出售给王某，总价款462540元，约定2017年10月13日前支付全部价款。2018年6月8日，王某对案涉房屋进行了装修。2019年，某乙公司向安徽凤台某有限公司申请贷款9800000元，凤台县某甲有限公司（以下简称"某甲公司"）为贷款提供保证，某乙公司将案涉房屋作价783424.68元向某甲公司提供反担保抵押，未办理抵押登记。2019年1月24日，某乙公司与某甲公司签订《商品房买卖合同》，将同一房屋"出售"给某甲公司，办理了网签备案。2020年7月31日，某乙公司再次贷款9800000元（借新还旧），某甲公司仍为担保人。贷款到期后，某乙公司无力偿还，某甲公司代偿本息合计10076711.19元。王某因房屋权属问题提起诉讼。

法院判决结果：一审判决某乙公司和某甲公司共同撤销房屋网签备案，并由某乙公司协助王某办理网签备案；驳回王某要求确认房屋归其所有的请求。二审法院驳回某甲公司上诉，维持原判。

三、核心观点与风险提示：企业千万别用"假买卖"代替真担保！

这个案子就像一场"房子争夺战"，表面是房屋买卖，实则是担保纠纷。某甲公司本是给某乙公司贷款做担保的"好心人"，却因操作不当差点人财两空。核心问题就出在：企业为担保债务，用"假"房屋买卖合同代替正规抵押，结果被法院认定为无效交易。

为什么某甲公司会输？

1. "假合同"藏不住：
   某甲公司和某乙公司签了房屋买卖合同并做了网签备案，但法院发现：

   • 某甲公司从未真正支付78万元房款；
   • 某甲公司在追偿代偿款时，直接要了全部1000多万元（没扣"房款"）；
   • 双方真实目的是用房子做反担保，合同只是"保护伞"。
     法院直接戳穿："这不是真买卖，是虚假意思表示，合同无效！"

2. 王某却赢了关键权利：

   • 王某2016年就签合同、付房款、装修入住，某乙公司也书面确认房款付清；
   • 虽然王某不能直接"拥有"房子（因未办房产证），但法院支持他办理网签备案——这意味着房子实际归他使用，某甲公司无权抢占。

企业必须警惕的3大风险

1. "走捷径"反踩大坑：
   很多企业觉得"办抵押登记太麻烦"，就用买卖合同+网签备案代替担保。但网签≠产权！ 本案中某甲公司做了网签，却因缺乏真实交易基础，被法院一撤了之。正确做法：担保必须到房管局办理正规抵押登记，否则就像"纸上画饼"，关键时刻不顶用。

2. 证据链断一环就全崩：

   • 某甲公司拿不出付款证明，还自相矛盾地追讨全额代偿款（若真是买房，应扣除"房款"）；
   • 王某却有合同、付款记录、装修证据、某乙公司书面确认，形成完整证据链。
     血泪教训：大额交易必须保留付款凭证（银行转账优先），口头承诺、私下收据都是"纸老虎"。

3. 时间拖得越久，风险越大：
   某乙公司2019年就该办抵押登记，却拖到2023年才贴公告抢房。此时王某已装修入住5年，法院优先保护实际使用人。企业要牢记：担保权益必须"趁热办理"，拖延只会让风险滚雪球！

企业防范指南：3招守住钱袋子

• 担保业务走正道：要求债务人办理正规抵押登记，别用买卖合同"掩护"，否则可能钱房两空；
• 付款留痕成习惯：超过5万元的交易，坚持银行转账并备注用途（如"购房款"），现金支付务必签收据；
• 定期核查资产状态：对提供反担保的资产（如房产、设备），每季度查一次登记状态，发现异常立即处理。

小贴士：很多老板觉得"网签了就安全"，但本案证明——网签只是行政手续，不等于法律产权。真正的"护身符"永远是：真实交易+规范登记+完整证据。

征和律师提醒

这类纠纷往往源于"图省事"的侥幸心理。我们曾帮多家企业梳理担保流程，发现80%的风险都来自不规范操作。征和律师事务所专注企业法律风险防控，提供极有性价比的常年法律顾问服务：用大白话解读法律条文，定制贴合业务的合规方案。更支持先试用1个月，满意后再付费，让您零风险体验专业法律支持。企业合规不是成本，而是最稳的投资！