房屋保修期内反映质量问题未彻底修复开发商仍需担责-当涂商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2017)皖0521民初3180号
审理法院：安徽省当涂县人民法院

二、案件事实与判决结果

2010年10月15日，黄某、肖某与当涂县某盛置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了当涂县姑孰镇襄河湾小区17栋602室房屋，价格为37万元。该房屋为复式楼，两位业主对房屋进行了精装修。2013年6月，业主发现房屋楼顶漏水，墙体空鼓、开裂等质量问题，开始向开发商反映。开发商应业主要求多次进行了维修，其中，2016年7月22日，开发商委托马鞍山市太白建筑安装有限责任公司对房屋的屋面渗漏进行维修。但过了一段时间后，又出现了渗漏现象。

为查明事实，双方委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对房屋质量问题和修复方案进行鉴定。2018年4月12日的鉴定报告显示：18个需要修复的部位属于开发商的维修义务。随后，双方又委托安徽江南工程咨询有限公司对修复费用进行鉴定，结果为修复工程造价为24878.73元。

开发商曾承诺：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏自工程竣工验收合格之日（2008年8月）起保修五年；墙面、顶棚抹灰层脱落自交付用户之日起保修一年。

法院判决当涂县某盛置业有限公司在判决生效后三十日内按照鉴定报告的修复方法对与房屋开发商有关的18个修复部位进行彻底修复。

三、核心观点与法律风险提示

这个案例告诉我们一个关键道理：房子在保修期内出了问题，业主已经找你修了，但你没修好，就算后来过了保修期，你还是得继续修！

很多开发商可能以为"保修期过了就万事大吉"，但这个案子打破了这种想法。为什么呢？

首先，业主2013年6月就发现了漏水问题并告诉了开发商，这还在防水保修期内（保修期从2008年8月竣工日起算，到2013年8月才到期）。虽然开发商后来多次维修，但问题一直反复出现，没有真正解决。法院认为：这就像给人看病，医生只治标不治本，病人还是会复发，责任还在医生身上。

其次，专业鉴定很关键。法院请了专业机构来"给房子做体检"，结果发现18个问题都是开发商建房时留下的"病根"。这就好比医生检查出是先天性疾病，而不是后天受伤，责任自然要追溯到"出生时"。

对企业来说，这个案例敲响了三记警钟：

1. 别玩"打地鼠"式维修：今天补个洞，明天补个缝，问题反复出现，最后反而要花更多钱。应该一次性找到病根，彻底解决问题。就像修水管，不能今天堵这里，明天又从别处漏，要找到源头彻底修复。

2. 保修期计算要清楚：屋面防水等重要部位的保修期是从房子"出生"（竣工验收）那天算起，不是从业主"收房"那天算。本案中房子2008年8月"出生"，防水保修5年到2013年8月；但业主2010年10月才"收养"，如果等到2015年再报修，就真过了保修期。所以企业要明确告知业主保修期起算点，避免日后扯皮。

3. 维修记录要留痕：每次维修都要详细记录时间、问题、处理方法和结果，让业主签字确认。如果多次维修无效，应主动提出专业检测或协商其他方案，而不是敷衍了事。这就像看病要留病历，万一以后有纠纷，这些记录就是你的"护身符"。

特别提醒房地产企业：别以为过了保修期就能高枕无忧。只要业主在保修期内反映了问题，而你没彻底解决，法律还是会"秋后算账"。与其事后花大价钱打官司，不如一开始就认真对待每个质量问题，把房子真正建好、修好。

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