企业不能以第三方未付款为由逃避租赁合同责任-中牟房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)豫0122民初11475号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、案件事实及判决结果

2018年4月10日，出租人中牟县雁鸣湖镇司口某民委员会（甲方）与承租人郑州高某庄农业有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容：“第二条出租房屋概况：1、位于中牟县（司口村）2号商业楼5-7层商业用房约2133.15平方米……第三条租赁期限：1、该房屋租赁期共20年，自2018年12月20日起至2038年12月20日止。2、甲方提供8个月的装修免租期……第四条租金及支付方式：1、该房屋第一年租金为420000元，五年内不变；乙方自签订合同之日起三日内付清首次两年房租；以后应在下次房租到期30日前交纳下一年租金……3、乙方在支付首期租金的同时还应向甲方另行交纳租赁保证金42000元……第七条……3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋：……（2）逾期缴纳房租1个月以上……第十条乙方违约责任：1、……（2）拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权终止合同……3、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按照日租金的5倍支付滞纳金……”
合同签订后，郑州高某庄公司向中牟县雁鸣湖镇司口某民委员会支付了2019年度、2020年度两年租金，但未支付保证金。现郑州高某庄公司逾期支付2021年度租金（拖欠10个月），中牟县雁鸣湖镇司口某民委员会诉至法院，要求解除合同、收回房屋，并支付欠租及违约金。郑州高某庄公司同意解除合同，但抗辩称“实际使用人（谭某、慕某）未交租金，且公司未参与房屋租赁事宜”。

法院判决结果：

1. 解除双方签订的《房屋租赁合同》；
2. 郑州高某庄公司15日内搬离租赁房屋；
3. 支付欠租35万元及违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%计算）；
4. 驳回其他诉讼请求（如原主张的7万元违约金被调低）。

三、核心观点：企业必须直接对合同负责，别让“别人不干活”坑了自己

这个案子的教训很简单：企业签了合同，就得自己扛责任，不能甩锅给“实际使用人”或“内部问题”。郑州高某庄公司辩称“谭某、慕某没交租金，我们公司没参与”，但法院直接驳回了——因为合同是郑州高某庄公司和村委会签的，钱该谁付、责任该谁担，法律只看“合同上盖的是谁的章”。就像你借朋友钱，不能说“钱借给小王花了，你找他要”，债主只会盯着你这个借款人。

企业最该警惕的3个风险点：

1. “合同相对性”是铁规矩：
   租房、借钱、合作，只要你在合同上签字盖章，你就成了“唯一责任人”。即使房子转租给他人、业务分包给第三方，只要合同没写清楚责任转移，房东或合作方还是只找你讨说法。本案中郑州高某庄公司把房子交给谭某等人用，却没和村委会签补充协议，结果欠租10个月，自己赔了35万还丢了房子。
   → 企业行动指南：

   • 转租或分包时，必须让房东/合作方书面同意，并在新合同里明确“付款责任转移”。
   • 定期检查下家是否按时交钱，别当“甩手掌柜”。

2. 逾期付款的代价远超想象：
   合同里写“逾期1个月可解约”，郑州高某庄公司拖了10个月，不仅被收回房子，违约金虽从7万降到LPR利率的130%，但利息日积月累，最终可能比7万还高。更惨的是，打官司还得倒贴3800元诉讼费。
   → 企业行动指南：

   • 签合同时重点标红付款时间（比如“每年11月20日前”），设置手机提醒。
   • 如果真没钱付，立刻和对方协商延期，保留书面记录——拖着不沟通，等于主动送法院“把柄”。

3. 内部股权变动≠合同失效：
   郑州高某庄公司说“曹某股份抵账了，现在只占小股”，但法院根本不认——公司是独立主体，股东换人、管理层变动，不影响合同义务。就像公司改名、搬家，该还的债一分不能少。
   → 企业行动指南：

   • 股权变更、重组前，先清理合同债务，别留“历史包袱”。
   • 重大变动后，主动通知合作方更新联系人，避免“失联”被当违约。

最后提醒：很多企业觉得“合同签完就完事”，其实风险藏在履行中。一次疏忽可能让多年经营的生意瞬间崩盘。征和律师事务所的企业法律顾问服务，专帮企业堵住这类漏洞——从合同审查到履约监控，提供极高的性价比方案，更支持先试用满意后付款，让您零风险体验专业护航。法律不是枷锁，而是帮企业少踩坑、多赚钱的隐形翅膀。

本文依据公开判决编写，仅作风险提示，不构成法律意见。企业具体问题请咨询专业律师。