买家购买已抵押房屋获法院确认所有权但需等待解封-长垣商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2023)豫0783民初1908号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、案件事实及判决结果
2012年10月18日，付某与长垣县某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，付某购买该公司位于长垣县蒲西区路幢单元层**房屋，总价44万元，付某一次性付清全部房款45.1万元。2017年10月，付某接收房屋并部分装修。但早在2011年1月，该公司已将该房屋（含付某所购房屋）抵押给河南长垣某股份有限公司贷款2000万元，并办理了抵押登记。后来，银行起诉该公司并申请查封房屋，付某提起执行异议之诉。经过新乡市中级人民法院和河南省高级人民法院审理，高院于2023年3月3日判决：撤销新乡中院原判，驳回银行的执行请求。

法院最终判决：

1. 确认该房屋归付某所有；
2. 长垣县某房地产开发有限公司在房屋司法查封解除后20日内，为付某办理产权登记手续。

三、核心观点：企业如何防范“卖房埋雷”风险
这个案例看似是买家赢了官司，实则暴露了开发商的致命疏忽——卖房前没查清房屋“底子”，把已抵押的房子卖给客户。付某虽然拿回了房子，但等了10年才确认所有权，还得继续等查封解除才能办证。而开发商不仅输了官司赔了诉讼费，还可能面临更多买家的索赔。对企业（尤其是房地产公司）的警示很直接：卖房不是“一手交钱一手交房”那么简单，产权不清=自挖陷阱。

企业必须注意的3个风险点：

1. “先抵押后卖房”是高压线
   开发商为了融资，常把整栋楼抵押给银行。但如果偷偷把已抵押的房子卖给客户（就像本案），就踩了法律红线。法院会优先保护已付全款、实际入住的买家（付某能胜诉的关键），但开发商必须承担解押责任。如果像本案一样拖延办证，买家一告一个准，轻则赔钱，重则被查封账户影响经营。
   ✅ 防范建议： 卖房前务必查清房屋产权状态！如果房子已抵押，要么先解押再卖，要么在合同中明确告知买家“房子有抵押，XX日内解押”，并留足时间缓冲。绝不能隐瞒，否则就是埋雷。

2. “拖延办证”=主动送上门的官司
   合同约定“交房后180天内办证”，但开发商常因资金紧张、手续混乱一拖好几年。本案中，付某2017年收房，直到2023年才通过诉讼确认所有权，整整耽误6年！法院会认定开发商违约，不仅要办证，还可能赔买家租金损失、利息等。
   ✅ 防范建议： 把“按时办证”当成KPI来抓！交房时同步启动办证流程，指定专人跟踪进度。如果遇到抵押、查封等障碍，立刻书面通知买家并协商方案（比如延期补偿），别等对方发律师函才行动。

3. “一房多押”比“一房多卖”更危险
   开发商习惯用同一栋楼反复抵押贷款（本案中房屋2011年抵押，2012年却卖给付某），银行查封时买家首当其冲。虽然法院保护真实买家，但解封流程漫长（付某等了10年！），企业声誉直接崩盘——想想客户在业主群骂“开发商不靠谱”，还怎么卖新房？
   ✅ 防范建议： 建立房屋销售台账，实时标记“已售”“在押”状态。财务部和销售部必须联动：没解押的房子，系统自动锁死禁止销售。融资时优先选择“部分解押”条款，别把整栋楼绑死。

简单总结：卖房前查清产权、卖房后盯紧办证，别让“抵押”变成“地雷”。 企业主常觉得“先卖房回款要紧，手续后面补”，但本案证明——省小钱可能赔大钱，守规矩才是真省钱。

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