购房合同中 赠送 区域权属约定不明难获法律支持-长葛房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷

案号：(2023)豫10民终2044号

审理法院：河南省长葛市人民法院（一审）、河南省许昌市中级人民法院（二审）

二、案件事实与判决结果

2020年5月11日，许某作为买受人与长葛市某置业有限公司作为出卖人签订合同编号为20****003的《商品房买卖合同（预售）》。该合同载明"预售依据该商品房已由长葛市不动产登记中心批准预售，预售许可证号为长房预（销）售字（2019）第29号...该商品房为第一条规定项目中的25号楼【幢】1单元1层0101002号...第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2．按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）8987.89元，总价款为人民币（币种）1262619.00元...买受人采取下列第3种方式付款：3．贷款方式付款：【商业贷款】买受人应当于2020年5月11日前支付首期房价款人民币（币种）482619.00元，占全部房价款的38.22％。余款人民币（币种）780000.00元向银行（贷款机构）申请贷款支付。"

该合同附件十一《补充协议》5.3载明"出卖人赠送的露台、花园和地下室出现质量瑕疵但不影响商品房本身的质量和使用的，出卖人可予以维修，但出卖人不承担赔偿责任，买受人不得据此要求解除《商品房买卖合同》"。许某作为借款人、长葛市某置业有限公司作为保证人与第三人中国某银行股份有限公司长葛支行签订了编号6-****604《个人购房借款／担保合同》。2020年5月11日，许某向长葛市某置业有限公司缴纳购房款482619元。2020年5月19日，许某向长葛市住房服务中心缴纳住房专项维修资金6743元。2021年5月24日，森之源生态城25＃楼经过建设、施工、监理、设计、勘察单位验收合格；2021年5月27日，予以竣工验收备案。许某陈述2021年6月26日，办理了交房手续。原被告均认可，案涉房屋一层预测建筑面积140.48平方米。2021年7月20日暴雨后，许某方发现25＃楼地下一层进水，许某方向物业予以反映。长葛市某置业有限公司采取了增加排水沟、防水材料修补等维修措施。2021年9月18日，许某方就25＃楼地下一层进水事宜针对长葛市某置业有限公司作出律师函。

许某起诉要求解除《商品房买卖合同》《个人购房借款及抵押合同》，返还购房首付款等费用。一审法院判决驳回许某的诉讼请求。许某上诉后，二审法院最终判决：驳回上诉，维持原判。

三、案例核心观点及法律风险防范提示

这个案例看似是业主维权失败，实则给房地产企业敲响了警钟："赠送"区域的约定不明，才是企业最大的法律风险。

许某主张开发商存在欺诈销售，理由是开发商将一层和负一层作为复式房宣传，但合同只显示一层，且补充协议对负一层是否"赠送"约定模糊。而法院最终没有支持开发商的理由恰恰是：合同中对地下室的约定不够清晰明确！虽然法院以许某已接收房屋、地下室进水属不可抗力等理由驳回了其诉求，但判决书中多处提到"补充协议对地下室的归属、是否办证均进行了约定"，侧面反映出如果合同约定更加清晰，本案风险完全可以避免。

企业应警惕的三大法律风险点：

1. "赠送"不等于"无主"，权属必须明确
很多开发商喜欢用"赠送地下室/露台/花园"来吸引客户，却在合同中轻描淡写地写成"赠送"。法律上不存在真正免费的"赠送"，这些区域要么属于业主专有，要么属于共有部分。本案中，合同写"赠送的地下室"，但没有明确是"产权归业主"还是"仅有使用权"，导致业主认为支付了对价却得不到产权。企业应当在合同中明确写明："该地下室为未计入产权登记面积的部分，买受人享有专有使用权，但不办理产权登记"等具体表述。

2. 宣传口径与合同内容必须一致
许某称看房时销售展示的是复式结构，但合同只写了一层面积。这种"说一套做一套"的做法极易被认定为欺诈。企业销售时的所有宣传材料（包括沙盘、户型图、口头承诺）都应与合同内容严格对应。如果宣传中提到地下室功能，合同中就要配套写明该区域的性质、用途限制和权属状态，避免出现"宣传复式、合同单层"的矛盾。

3. 格式条款需尽到充分提示义务
开发商提供的合同多为格式合同，对免责条款必须采取加粗、标红等显著方式提醒购房者注意。本案中补充协议第5.3条虽然约定了地下室质量问题的处理方式，但法院并未详细审查该条款是否有效，因为许某的主张重点不在这里。但若遇到较真的买家，完全可能以"未尽提示义务"为由主张该条款无效。建议企业对涉及"赠送"区域的条款单独制作《特别告知书》，由购房者签字确认已理解条款含义。

给企业的实操建议：

• 对所有"赠送"区域进行法律定性：是计入公摊的共有部分？还是未计入产权的专有部分？
• 在合同中专设"附属空间条款"，明确描述位置、面积、性质、使用权范围及限制
• 销售现场公示规划图纸，重点标注哪些是"赠送"区域及其法律状态
• 对购房者关于"赠送"区域的疑问制作《答疑记录》，双方签字留存

这个案例告诉我们：企业省下的一句合同描述，可能带来一场耗时耗力的诉讼。清晰明确的约定不是给买家设陷阱，而是为企业自己筑起法律防火墙。

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