开发商不能仅以房款未收齐为由拒付销售佣金 - 新郑商品房委托代理销售合同纠纷案例解读

作为企业法律顾问，我经常遇到企业因合同条款模糊而陷入纠纷的情况。今天分享的这个真实案例，特别适合房地产公司、销售代理公司参考——它清晰地告诉我们：合同里的支付条件写得不清不楚，后期追款可能血本无归。下面用大白话拆解这个案子，帮您避开类似坑。

一、案例检索信息

案由：商品房委托代理销售合同纠纷
案号：(2024)豫0184民初10778号
审理法院：河南省新郑市人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
新郑市某经纪有限公司和新郑市某开发有限公司在2021年7月到11月签了多份《分销服务合同》。合同约定：新郑市某经纪有限公司帮新郑市某开发有限公司卖房子，佣金分两笔付——客户签合同后30天内付80%，开发商收到客户全款（包括银行贷款）后再付20%。

新郑市某经纪有限公司开了总金额264,935元的发票，新郑市某开发有限公司陆续付了226,620元，还剩38,315元没给。开发商说：“有三名业主（王某梅、王某、李某奇）的房款没交全，按合同20%的佣金13,334.1元不能付，之前付的80%部分53,325.6元也得退回来！”

新郑市某经纪有限公司在打官司时主动说：“那13,334.1元我先不在这次要了，等房款收齐再另案处理。”

判决结果：
法院判开发商必须付清剩余佣金24,980.9元，还要从起诉日（2024年8月14日）起按市场利率算利息；但驳回了原告其他要款请求。简单说：开发商输了一大半，得立刻掏钱。

三、核心观点与风险防范——企业必须盯紧这3点！

这个案子表面是“谁欠谁钱”，核心问题其实是：合同条款写得太笼统，企业埋雷自己踩。法院为啥判开发商输？关键就三点：

1. “收到全款才付佣金”是把双刃剑，用不好反伤自己
   开发商辩称“房款没收齐，所以不付20%佣金”，但合同没写清楚“全款”具体指什么（比如银行贷款算不算？业主分期交款怎么算？）。法院发现：开发商已付过大部分佣金，说明销售公司早就交齐了《客户成交确认单》和发票——这意味着合同义务已履行，开发商不能事后找借口赖账。
   ✅ 企业怎么办？
   签合同时，把支付条件写得像“说明书”一样具体：

   • ❌ 别写：“收到客户全款后支付”
   • ✅ 要写：“银行按揭贷款放款到账后30日内支付，若因业主原因退房则佣金退回”
   • 特别提醒：房地产公司常犯的错是抄模板合同！务必根据项目特点加补充条款，比如“贷款审批失败是否算违约”。

2. 证据链不完整=钱打水漂，小细节决定成败
   开发商还说：“销售公司没交《客户到访确认单》，证据不完整！”但法院翻出转账记录——所有付款都备注“服务费”，且金额和发票对得上。这等于开发商自己用行动承认了合同有效，再反悔也没用。
   ✅ 企业怎么办？

   • 销售方：每卖一套房，立刻让客户和开发商签书面确认单（哪怕微信截图也行），发票备注项目名称。
   • 开发商：付款时别乱写“服务费”，要写明“XX项目第X套佣金80%”，避免混淆。
   • 血泪教训：很多企业觉得“都是熟人，不用留痕”，结果打官司时说不清。记住：微信聊天记录、转账备注都是证据！

3. 主动让步能止损，但别当“老好人”
   销售公司聪明在哪儿？它主动放弃争议的13,334.1元（等房款收齐再要），法院就只判开发商付剩余部分。但开发商死咬“可能退房”要回钱，却拿不出退房证据，法院直接驳回。
   ✅ 企业怎么办？

   • 遇到纠纷先算经济账：如果小额争议占总金额10%以下，不妨先让步（像本案销售公司），集中火力追大头。
   • 千万别学开发商：合同没约定“退房要退佣金”，却强行要求返款，既输官司又赔时间成本。

最后划重点：

合同不是“走过场”，而是真金白银的护身符。
支付条件写模糊 → 对方拖款有借口 → 企业垫资扛不住 → 最后只能打官司（赢了也耗3年！）。

作为征和律师事务所的顾问律师，我建议企业：签合同前花1小时找专业律师把关，比事后花1年打官司划算10倍。我们专为企业提供高性价比的法律顾问服务——先试用核心条款审查，满意再付费，用通俗语言帮您堵住合同漏洞，避免重蹈本案覆辙。毕竟，省下的每一笔佣金，都是企业的净利润啊！