签订租赁合同时必须明确约定租赁期限和租金计算方式-林州租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2023)豫0581民初7842号
审理法院：河南省林州市人民法院

二、案件事实
2018年12月8日，林州某公司作为甲方与乙方贵州某矿业有限公司大方县竹园乡迎峰某公司签订《贵州某矿业有限公司采煤设备租赁合同》。合同约定：租赁期限三年，月租金50万元（不含税），乙方每月5日前支付当月租金。2020年8月12日，双方签订《补充协议》，将承包期限顺延，约定租赁费为每年500万元，每月41.7万元，按月支付。2021年10月8日，双方再次签订《采煤设备租赁合同补充协议》，约定：租期从2019年5月1日起至2021年10月31日止，共30个月，按1000万元（不含税）计算，含税1130万元；2021年11月1日起，按原协议每月41.7万元支付租赁费；租赁期限按工作面结束，设备回撤至地面，经验收确认最后一台支架升井时租赁期结束，期间租赁时间减去回撤时间一个月不计算租赁费；乙方租期到期应提前10天通知甲方。

贵州某矿业有限公司大方县竹园乡迎峰某公司于2019年11月20日注销，毕节某煤业有限公司承接其债权债务。2021年12月28日，毕节某煤业有限公司发函称租赁终止时间为2021年12月底。2022年1月10日，林州某公司回函称工作面仍在正常生产，租赁合同尚未终止。2022年4月16日，毕节某煤业有限公司发工作联系函称"121部架子回撤升井立马给贵公司返回，请注意查收，也正式通知贵公司，请派人员到矿现场核实"。

法院判决结果：一审判决毕节某煤业有限公司支付林州某公司租赁款552万余元及违约金；二审维持原判，驳回毕节某煤业有限公司的上诉。

三、企业防范租赁合同法律风险的关键提示

这个案例看似是两家公司为几十万元租金争执不休，实则暴露了企业在签订和履行租赁合同时的几个致命漏洞，值得所有老板警惕！

1. 租赁期限必须有"看得见、摸得着"的终止标准
本案中，双方在合同里约定"以最后一台支架升井为租赁期限结束"，听起来很明确，但实际履行中却引发巨大争议。毕节某煤业公司认为2022年3月5日最后一台支架升井，租赁就该结束；而林州某公司却依据2022年4月16日对方发来的"正式通知"函，主张租赁期应计算到2022年3月31日。法院最终支持了林州某公司的观点，原因很简单：合同中同时约定"乙方租期到期应提前10天通知甲方"，但毕节某煤业公司既没明确通知具体终止日期，也没按约定提前10天告知。

给企业的实用建议：

• 不要只写"以设备升井为结束"这类模糊表述，应明确"承租方须在租赁期满前15日书面通知出租方具体终止日期"
• 在合同中直接规定："若承租方未按约定提前通知，租赁期自动延续至出租方收到书面通知后第10日"
• 每次交接设备时必须双方签字确认《设备交接清单》，这是最有力的证据

2. 租金必须写清楚"含不含税"，13%的差距可能让你多付百万
本案最让老板们心惊的是：双方对每月41.7万元租金是否含税争执不下。毕节某煤业公司认为就该付41.7万，林州某公司却主张要加13%的税（即47.1万元），短短5个月就差出84万余元！法院为什么支持了含税价？因为2021年10月的补充协议里写明"不含税租金1000万元，含税1130万元"，这等于默认所有租金都应含税计算。

给企业的实用建议：

• 签合同时务必在租金条款后加括号注明："含税价"或"不含税价，另加X%税费"
• 如果是不含税价，必须写明："发票由乙方另行承担，税率为X%"
• 每次付款时备注"XX年XX月设备租金（含税）"，避免事后扯皮

3. 往来函件就是"隐形合同"，随手发的微信可能让你赔钱
本案中，2022年4月16日毕节某煤业公司发的那封工作联系函成了"致命证据"——里面一句"正式通知贵公司"被法院认定为租赁期终止的确认。很多老板以为微信、邮件只是"沟通"，但法律上这些就是合同的一部分！

给企业的实用建议：

• 业务人员发任何书面通知前，必须经法务或律师审核
• 建立《对外函件审批制度》，5万元以上的业务往来必须留痕
• 使用企业微信等有存档功能的工具，避免用私人微信谈业务

特别提醒：本案还暴露了另一个高危漏洞——当原合同主体注销后，新公司承接债务却没重新签合同。贵州某矿业公司注销后，毕节某煤业公司直接"继承"了债务，但双方没对租赁条款重新确认，导致旧合同条款引发新纠纷。

作为企业法律顾问，我们见过太多类似案例：明明是几千万元的大生意，就因为合同里少写一句话，最后打了三年官司。记住：好合同不是律师炫技的工具，而是老板保护钱袋子的铠甲。

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