抵押担保不登记等于没担保-谷城金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂0625民初1230号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年8月5日，谷城某行有限公司与冯某、龚某签订了《个人借款合同》。合同约定：由谷城某行有限公司向冯某、龚某发放贷款50000元人民币，贷款期限为36个月（自2021年8月5日至2024年8月4日止），合同利率为年利率11.4%，还款方式为等额本息还款法，还款日为每月25日。借款人未能按期足额支付利息、本金、费用或者其他应付款项的，构成违约，应就欠付全部款项按照合同利率的1.5倍按日计收利息，直至还清欠款。借款人违约，贷款人有权根据合同约定及法律法规行使违约救济权利，包括但不限于停止发放贷款、计收罚息、宣布本合同项下全部或部分债务立即到期等。谷城某行有限公司与冯某、龚某签订了《最高额抵押合同》，约定冯某、龚某以其位于谷城县镇村组中银富登银行，双方未办理抵押登记。合同签订后，谷城某行有限公司依约向冯某放款50000元。2023年2月25日，冯某、龚某未能按约定偿还本息，发生逾期。截至2023年5月23日，冯某、龚某欠借款本金人民币30420.10元、利息691.14元、复利17.94元、罚息122.08元，合计31251.26元。经原告多次派员索款无果，为此引起本案诉讼。

法院判决：冯某、龚某需在十日内偿还谷城某行有限公司借款本金30420.10元及相应利息、罚息和复利（总计不超过年利率24%）；但驳回了银行要求对抵押房屋行使优先受偿权的诉讼请求，因为双方未办理抵押登记。

三、企业法律风险防范指南：抵押担保不登记等于白忙一场

这个案子看起来简单，却藏着一个企业（特别是金融机构）最容易踩的"坑"——签了抵押合同却不办登记。谷城某行有限公司明明让借款人用房子做了抵押担保，最后却不能优先拿回欠款，就像你借钱给别人，写了借条还押了房产证，结果发现房产证是假的一样冤！

核心问题在哪？
法院明确说了："双方未依法办理抵押登记手续，抵押权并未有效设立"。简单说就是：

• 签了抵押合同 ≠ 有了抵押权
• 没办登记 = 担保无效 = 收不回钱时不能优先卖房抵债

这就好比你买房子只签合同不办过户，房子法律上还是别人的。根据《民法典》，房子、土地这类不动产的抵押，必须去不动产登记中心办登记，否则银行就算胜诉，也只能和普通债权人排队要钱，万一借款人破产，你的"优先权"就变成"空气权"了。

企业怎么避免这种风险？

1. "三同步"原则
   签借款合同、签抵押合同、办抵押登记，三件事最好同一天完成。别想着"先放款再补登记"，本案就是吃了这个亏——2021年8月5日签合同，9日就放款了，却漏了登记环节。

2. 双人核验制
   安排两人专门负责抵押登记：

   • 一人现场盯着借款人去登记中心
   • 一人实时查登记状态（现在很多地方可网上查）
     别让借款人自己"回头办"，本案就因没跟进导致登记遗漏。

3. 设置放款前置条件
   在合同里写明："必须取得他项权证后才能放款"。本案银行8月9日就放款，但登记根本没做，等于主动放弃保障。

4. 定期"抵押体检"
   每季度抽查10%的抵押贷款：

   • 上"全国不动产登记信息平台"查登记状态
   • 发现未登记的，立即暂停放新贷款+补办登记
     （小提示：很多地方登记中心提供批量查询服务）

5. 特殊资产要格外小心
   农村房产、集体土地等特殊资产，必须提前确认能否登记。本案抵押的是农村房屋，部分地区这类房产根本不能抵押，签合同前务必咨询当地登记中心。

血泪教训总结：
企业做担保业务时，千万别把"签合同"当终点，办登记才是真正的开始。本案中银行虽然要回了本金利息，但若冯某、龚某名下只有这套房且资不抵债，银行将血本无归——因为没登记，房子卖了钱也得先还给其他普通债权人。

记住这个口诀：抵押不登记，胜诉也枉然；合同纸上兵，登记才是真。下次签抵押合同时，先打电话问清登记需要哪些材料、几天能办完，把"已取得他项权证"作为放款硬条件，才能真正守住企业钱袋子！