未办理抵押登记将导致抵押权无效-谷城金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2020)鄂0625民初1467号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实并告知法院判决结果
2019年7月22日，谷城某镇银行有限公司与何某、叶某签订《借款合同》，约定谷城某镇银行有限公司向何某、叶某发放贷款30万元，贷款期限36个月，合同利率为年利率9.9%，借款期限为2019年7月22日至2022年7月21日，还款方式为等额本息。为担保上述合同下的谷城某镇银行有限公司债权，谷城某镇银行有限公司与陈某签订《最高额保证合同》，约定陈某对上述借款合同下的全部债权提供最高额连带担保责任；同日，谷城某镇银行有限公司与何某、叶某签订了《最高额抵押合同》，约定何某、叶某以其名下位谷城县某社区的房地产提供抵押担保，对上述《借款合同》下的全部债权承担抵押担保责任。上述合同签订后，谷城某镇银行有限公司于2019年7月23日如约发放贷款30万元。何某在2020年1月20日开始未能按约定偿还本金及利息，发生逾期。贷款后何某、叶某先后偿还本金47076.37元，利息11529.23元，余欠本金252923.63元及2019年11月21日以后利息经谷城某镇银行有限公司多次催要至今未予偿还，为此引起诉讼。

法院判决结果很简单：何某、叶某需在10日内还清剩余本金252923.63元及后续利息；陈某要承担连带还款责任（即如果何某、叶某还不上，陈某得替他们还）；但银行要求对抵押房产优先受偿的请求被驳回，因为这个抵押“不作数”。

三、案例的核心观点及企业法律风险防范提示
这个案子的关键问题出在抵押上：银行以为自己有房产作保障，结果法院说抵押无效，根本不能优先拿房子抵债。为什么？因为何某、叶某虽然签了抵押合同，但没去房产局办理抵押登记手续。法律明确规定，房产抵押必须到相关部门登记才生效，否则就像写了一张“空头支票”——签了合同也没用。

对企业的重要提醒：

1. 抵押不是签了合同就完事，必须“跑一趟登记”
   很多企业借钱时，对方用房子、土地作抵押，觉得白纸黑字签了合同就安全了。但这个案子血淋淋地告诉你：不办登记，抵押权根本没生效！就像买二手房，光签合同不过户，房子还是别人的。企业放贷或合作时，务必在签完抵押合同后，立即带齐材料去当地不动产登记中心办理登记。别嫌麻烦，这一步省不得——否则一旦对方还不上钱，你连优先卖房抵债的资格都没有。

2. 别轻信“口头承诺”或“内部协议”，一切以登记为准
   案子里银行还发现一个问题：何某、叶某其实不是房子的真正主人（没产权证），但他们签合同时没说清楚。企业要注意：抵押物必须是对方名下、能自由处置的财产。签合同前，一定查清产权证（比如让对方出示房产证原件），并确保登记时信息一致。如果对方说“亲戚房子能抵押”，千万别信——不是自己名下的财产，抵押也无效。

3. 担保别只押房产，多留一条“退路”
   这个案子银行还算幸运，因为有陈某这个担保人签字，还能找他追债。如果只押了房产又没登记，钱可能血本无归。企业操作时：

   • 优先选“人保+物保”组合：比如让借款人找第三方担保人（像陈某这样签保证合同），同时办理房产登记；
   • 定期检查抵押状态：合同里约定清楚，要求对方配合办理登记，逾期不办就提前收贷。

一句话总结风险点： 抵押不登记，等于没保障！企业借钱或合作时，别被“签了合同”麻痹，一定要亲自跑一趟登记部门，拿到盖红章的登记证明才算真正安全。否则，等对方跑路了，你手里的合同可能只是一张废纸。