房屋完成首次登记后开发商阶段性担保责任即解除-汉川借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：借款合同纠纷
案号：(2025)鄂0984民初3274号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年6月1日，尹某与中国某银行汉川支行签订《个人购房借款／担保合同》，贷款32万元，期限20年。银行于2017年6月6日发放贷款，并办理了房屋预抵押登记（编号：鄂（2017）汉川市不动产证明第05号）。湖北鑫某有限公司作为开发商，向银行出具《担保函》，承诺为尹某的贷款提供"阶段性连带责任保证"，担保期限约定为"自贷款发放之日起至贷款结清之日止"。2019年，湖北鑫某有限公司办理了包括案涉房屋在内的楼盘首次登记（不动产证号：鄂（2019）汉川市不动产权第07号）。后尹某累计违约9期，截至2025年7月21日，拖欠本金234315.49元、利息6023.62元。

法院判决：

1. 尹某十日内偿还银行全部借款本息；
2. 银行对抵押房屋折价或拍卖款享有优先受偿权；
3. 驳回银行要求湖北鑫某有限公司承担连带责任的请求（核心争议点）。

三、核心风险警示：开发商的"阶段性担保"不是无限责任！

本案看似是银行追讨欠款，实则暴露了企业（尤其是开发商）在担保业务中的重大盲区——"阶段性担保"的解除条件必须明确，否则可能背负不必要的债务。

为什么开发商最终不用赔钱？

• 关键规则：开发商提供的"阶段性担保"，本质是"临时保险"。合同约定：当房屋完成首次登记+银行拿到正式抵押证明时，开发商担保责任自动解除。
• 本案真相：
  • 虽然银行只办了"预抵押登记"（非正式抵押），但2019年房屋完成首次登记后，法院直接认定"抵押权自预登记时已设立"（依据《民法典担保制度解释》第52条）；
  • 担保目的已实现：银行能通过抵押房屋受偿，开发商的"临时保险"使命完成，自然无需再兜底。

企业必须避开的3个坑

1. 合同写"至贷款结清"=埋雷
   湖北鑫某公司合同写"担保至贷款结清"，看似保护银行，实则让自身陷入无限责任。正确做法：必须明确"当满足XX条件（如首次登记完成）时，担保自动终止"。

2. 不跟踪抵押进展=被动担责
   开发商若不知房屋何时完成首次登记，就无法主张免责。血泪教训：建立"房屋登记动态台账"，一完成登记立即书面通知银行解除担保。

3. 以为"预抵押=无效抵押"=错失脱责机会
   很多企业误以为只有正式抵押才生效，但本案证明：预抵押+首次登记=抵押权成立！开发商若及时主张"担保条件已成就"，可避免百万级连带债务。

给不同企业的行动清单

一句话总结：阶段性担保不是"终身保镖"，房屋完成首次登记就是开发商的"免责生死线"！

企业法律护航，从认清责任边界开始

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（注：文中人物及企业名称已按司法文书惯例隐去，案例细节来源于公开裁判文书）