«

物业公司催收欠费必须保留书面证据，否则违约金可能打水漂-当阳物业服务合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：1 当阳法律顾问

征和律师事务所法律顾问服务： 先试用，满意再付款，最低只需 3998元 。

点击微信咨询 再享1000元优惠

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：（2025）鄂0582民初1899号
审理法院：当阳市人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年10月1日，宜昌某物业管理有限公司当阳分公司与冯某签订《前期物业管理服务合同》，约定冯某的某小区某栋某单元某号房屋（建筑面积125.17平方米）物业服务费按0.90元/平方米/月计收，每年1月缴纳，逾期按日千分之三加收滞纳金。2021年12月28日，当阳市华强某城业主委员会与该公司签订《华强某城物业服务合同》，约定物业服务费调整为1.10元/月/平方米（含电梯运行维护费），每年元月缴纳，逾期需经书面催缴3次后才支付违约金。冯某自2019年10月1日起欠缴物业费，该公司交费至2019年10月1日。

法院判决：冯某需支付2019年10月1日至2025年4月30日的物业费8549元及部分违约金（仅2019年、2020年、2021年欠费的违约金按当年LPR利率计算），但驳回电梯费诉求和2021年12月31日后的违约金请求。理由是：前期合同违约金约定过高被调低；后期合同因公司未证明“书面催缴3次”，违约金不被支持；电梯费在前期合同未明确约定，后期已包含在物业费中。

三、企业如何防范此类法律风险？

这个案子看似物业公司赢了，但实际“少赚”了违约金，根源在两个细节：合同条款不严谨和催收证据没留好。咱们用大白话拆解风险点，帮企业避开“坑”：

  1. 违约金别写太高，否则法院直接砍掉一半
    判决书里提到，前期合同约定“日千分之三滞纳金”（相当于年化109.5%），法院觉得太狠，直接按银行LPR利率（约4%左右）重算。结果公司少收了大笔钱！
    风险提示：企业签合同时，违约金千万别图一时痛快写“日千分之三”“翻倍赔偿”。民法典规定，违约金超过实际损失30%就可能被认定为“过高”。建议：

    • 直接写“按LPR利率1.3-1.5倍计算”，既合法又容易执行；
    • 如果客户欠钱，先算清实际损失（比如利息、催收费用），再定违约金标准。

  2. 催收必须留“纸面证据”，光打电话发微信没用
    后期合同明明写了“书面催缴3次才付违约金”，但公司拿不出催缴记录，法院直接说“证据不足，违约金免谈”！
    风险提示：催款不是发个微信就算完。企业必须做到：

    • 用邮政EMS寄书面催缴函（保留邮寄单+签收回执），这是法院认可的“铁证”；
    • 每次催缴记录存档：日期、内容、对方是否签收；
    • 如果走线上，用企业邮箱或官方APP推送（避免个人微信），并设置“已读回执”。

  3. 合同条款要“傻瓜式”清晰，别让费用变糊涂账
    电梯费在前期合同没写清楚，法院就不支持；后期合同写明“1.1元含电梯费”，才保住这部分钱。
    风险提示：

    • 费用项目列明细：比如“物业费1.1元/㎡（含电梯维护、垃圾清运）”，别写“其他费用另行通知”；
    • 新旧合同衔接时，主动给客户发书面说明（例：“自X月起，原0.9元调整为1.1元，含电梯费”），避免扯皮。

一句话总结：欠费追讨不是“发个通知就能赢”，企业必须把合同写明白、证据留扎实，否则赢了官司也少拿钱！

作为企业，日常经营中类似风险无处不在——合同漏洞、催收失误、证据缺失……都可能让辛苦赚的钱打水漂。征和律师事务所专注企业法律顾问服务，用实战经验帮您提前堵住风险口：