开发商未办房屋首次登记导致无法抵押的，银行可要求开发商继续承担连带保证责任-松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂1087民初554号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2018年1月6日，中国某银行有限公司松滋支行（以下简称松滋某行）与湖北某房地产有限公司（以下简称某房地产公司）签订《合作协议》约定：符合松滋某行贷款条件的购房人购买某房地产公司销售的位于松滋市新江口镇（街道）环湖路公园复地的房产，可向松滋某行申请个人购房贷款，贷款手续按松滋某行规定办理。本协议经双方有权签字人签字并加盖公章后生效。合作协议中，加盖双方公章，但有权签字人均未签字。

刘某、李某婷为购买某房地产公司开发建设的房屋向松滋某行申请贷款。2019年7月25日，松滋某行与刘某、李某婷、某房地产公司签订《个人一手住房贷款合同》约定：借款金额350000元；期限360个月；利率参照中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率；还款方式为按月等额本息还款，如逾期还款，罚息利率在约定贷款利率水平上加收50%。合同约定：刘某、李某婷以贷款所购房屋向松滋某行提供抵押担保；某房地产公司提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥该合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再承担新的保证义务和责任。

2019年7月29日，松滋某行、刘某、李某婷共同办理了预售商品房抵押权预告登记，但因某房地产公司未办理公园复地8幢商品房的所有权首次登记，以致刘某、李某婷至今未办理房屋的不动产权转移登记和抵押权登记。

2019年10月11日，松滋某行向刘某发放贷款350000元。截至2023年1月9日，刘某、李某婷尚欠松滋某行借款本金334649.27元、利息1500.34元、罚息等，合计336151.37元。

法院判决：1.刘某、李某婷于判决生效之日起十日内返还松滋某行借款本息336151.37元，并支付逾期利息；2.某房地产公司在房屋抵押登记办理完毕前，对刘某、李某婷的债务承担连带清偿责任；3.驳回松滋某行的其他诉讼请求。

三、案例核心观点及法律风险防范建议

这个案例看似是普通的房贷纠纷，实则揭示了一个对房地产开发商非常危险的法律陷阱：即使你已经配合办理了抵押预告登记，但如果因为你的原因导致无法办理正式抵押登记，银行仍然可以要求你继续承担连带保证责任，直到正式抵押登记完成为止。

很多房地产开发商以为，只要配合办理了抵押预告登记，自己的保证责任就解除了。但本案明确告诉我们：预告登记不等于正式抵押登记！本案中，某房地产公司因未及时办理房屋所有权首次登记，导致购房人无法办理正式抵押登记，法院因此判决其继续承担连带保证责任。

企业应如何防范此类风险？

1. 切勿忽视"首次登记"这个关键环节

很多开发商以为房子卖出去、贷款放下来就万事大吉，殊不知《城市房地产开发经营管理条例》明确规定，开发商有义务及时办理房屋所有权首次登记。本案中，某房地产公司就是因为拖延办理"大产证"（即整栋楼的所有权首次登记），导致购房人无法办理"小产证"和抵押登记，最终让自己陷入连带保证责任的泥潭。

防范建议：建立完善的产权登记跟踪机制，确保在房屋交付后30日内完成所有权首次登记。不要等到银行催促才行动，这不仅是合同义务，更是避免承担额外风险的关键。

2. 合同签字别"偷工减料"

本案中，某房地产公司辩称《合作协议》没有双方有权签字人签字所以不生效，但法院认为：既然在贷款合同中已经明确你是保证人，就不能以合作协议签字不全为由逃避责任。

防范建议：所有合同必须确保"人章齐全"。不要以为盖了公章就行，如果合同明确约定需要"有权签字人签字"，就一定要让有授权的人签上名字。建议企业建立合同签署复核制度，法务或风控人员对重要合同进行签字、盖章完整性检查。

3. 抵押预告登记≠高枕无忧

很多企业误以为办理了抵押预告登记就等于有了"保险"，但法律上，预告登记只是一种临时性保障，只有完成正式抵押登记，银行的优先受偿权才能真正设立。

防范建议：对于提供阶段性担保的开发商，要主动跟踪购房人办理产权证和抵押登记的进度。可以在购房合同中约定，若因购房人原因拖延办证，开发商有权采取相应措施（如暂停交房等），同时保留向购房人追偿的权利。

4. 律师费主张要有凭有据

本案中，银行主张的16808元律师费被驳回，原因很简单：合同中没写清楚具体金额，也没有提供支付凭证。

防范建议：企业在签订合同时，如果要约定对方承担律师费，必须明确写清楚计算标准或具体金额，并在实际发生后及时保留支付凭证。不要等到打官司时才"临时抱佛脚"。

总结：对房地产企业而言，卖房只是开始，协助购房人完成产权登记才是责任的延续。本案给所有开发商敲响警钟：别把"小产证"办理当成购房人的私事，这直接关系到你能否顺利解除担保责任。建议企业建立"从签约到办证"的全流程风险监控机制，特别是在当前房地产市场波动期，更要重视这类看似"小事"的法律风险。

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