业主擅自拆除小区围墙物业阻止合法无需赔偿-宜城财产损害赔偿案例解读

一、案例检索信息
案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2024)鄂06民终5763号
审理法院：湖北省襄阳市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
2020年12月5日，襄阳某富有限公司与景某签订《交房协议书》，某房地产有限公司给景某的还建房为住宅房三套、临街门面房三间。景某装修时要将小区与在**号楼之间的围墙推倒挪开重建，宜城市某富物业服务有限公司认为围墙推倒对小区居民构成安全隐患，阻止景某推倒，并报警。原、被告如此反复多次，各部门处理无果，景某聚集其亲朋，防止某富公司人员阻止，最终将围墙推倒重建。

法院判决结果：一审和二审均驳回了景某的诉讼请求。法院认为，物业公司作为小区管理者，有权维护公共安全，景某未提前与物业公司或业委会协商就强行拆除围墙，其阻止行为合法；同时景某主张的9000元损失无证据支持，因此物业公司无需赔偿。

三、核心观点论述
这个案子看似是业主和物业的“小摩擦”，实则给所有企业提了个醒：管理行为必须“有理有据”，否则可能吃官司；但若依法履职，哪怕被骂“多管闲事”，法律也站你这边。尤其对物业服务、园区管理等企业，以下风险点务必重视：

1. 别让“我觉得不安全”变成“我乱阻止”

物业公司常遇到业主私自拆墙、改管道等行为。本案中，物业阻止景某拆墙能胜诉，关键不是“物业说了算”，而是有实打实的安全依据：

• 法院认可物业的阻止行为，是因为围墙属于小区公共设施，拆除可能威胁居民安全（比如倒塌风险）；
• 物业及时报警留证，证明自己不是“凭空找茬”，而是经专业部门现场查看后采取的行动。
  企业怎么做？
  → 制定《公共区域改造操作指南》，明确哪些改造需业主提前申报（如拆墙、挖地基）；
  → 遇到类似情况，先拍照录像、联系城管或消防部门出具书面意见，别自己当“裁判员”。否则像景某指责的“胡说八道”，企业很难自证清白。

2. “先沟通后行动”不是客气，是救命稻草

景某败诉的致命伤，是他没走流程就强行施工。法院明确说：“想拆墙就该先找业委会或物业商量方案”。企业日常管理中，90%的纠纷都源于这一步没做到：

• 物业若发现业主违规，应书面发函要求整改（例如：“您计划拆除的墙体属公共设施，请3日内提交安全评估报告”）；
• 业主若坚持施工，企业再阻止才叫“依法履职”，否则可能被反告“妨碍经营”。
  企业怎么做？
  → 在服务合同里加一句：“业主改造公共区域需提前5日书面申请，否则自行承担风险”；
  → 建立“改造申请登记表”，哪怕业主口头同意，也要微信文字确认（例如：“您说的废弃墙，我们查了是承重结构，拆了全楼有危险，您看先做安全检测？”）。

3. “损失看不见”反而最危险

景某索赔9000元却输掉官司，因为他没证据——既没施工合同、发票，也没第三方损失评估。企业常犯同类错误：

• 物业阻止施工时，若造成业主停工，自己反而可能被索赔（比如业主租了挖机等1天损失2000元）；
• 但若物业留好了报警记录、安全风险告知书，就能像本案一样免责。
  企业怎么做？
  → 遇到冲突当场写《情况说明》：时间、地点、风险点、已告知事项，让围观业主或保安签字；
  → 给员工配执法记录仪，重点拍“危险现场”（比如摇晃的墙体、裸露的电线），比口头解释管用100倍。

关键总结

企业管人管事，“规矩”比“道理”更管用。本案物业赢在三点：职责写在合同里、风险找专业部门认证、每一步都留痕。反之，业主景某输在“自作主张”——以为墙在自己门口就能拆，却不知它属于全体业主。
给企业的实操建议：

• 每月排查1次公共设施隐患，贴《安全提示》在公告栏（拍照存档）；
• 遇到业主“先斩后奏”，别硬碰硬，直接说：“您先停工，我们1小时内联系业委会一起看方案”；
• 所有口头沟通，事后补条微信：“刚电话确认，您同意暂停施工等安全评估，对吗？”
  法律从不保护“老实人”，只保护“守规矩的人”。企业把流程走扎实，哪怕被骂“死板”，也能远离80%的赔偿官司。