已售房屋符合法定条件可排除银行强制执行-宜城执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：执行异议之诉
案号：(2020)鄂0684民初2161号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

赵某于2009年4月22日与宜城中某房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，购买该公司开发的"中某·岸尚城"8幢3层03、04号房屋，并与建设银行宜城支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，办理了按揭贷款手续。该房屋一直租赁给中某酒店使用，赵某于2019年4月24日还清了贷款。

法院在执行中国建设银行襄阳分行与中某公司金融借款一案过程中，于2014年11月3日查封了中某公司开发的"中某·岸尚城"项目多套房产。2016年11月2日，法院根据银行申请，又查封了该项目中尚未办理产权证的房屋等。2019年4月10日，赵某向法院提出执行异议，要求解除"中某·岸尚城"8号楼4楼4号商铺的查封。

法院认为，赵某在法院查封前已签订合法有效的买卖合同，通过租赁方式合法占有该房屋，已还清全部贷款，且未能办理过户登记非因自身原因造成，符合法律规定可以排除执行的情形。因此，法院驳回了中国建设银行襄阳分行的诉讼请求，维持了对争议商铺的解封裁定。

三、案例核心观点及企业法律风险防范提示

这个案例告诉我们一个非常重要的法律常识：当企业把已经卖出去的房子再拿去给银行做抵押时，如果购房者符合法定条件，银行也没法把房子执行走！

很多企业老板可能觉得："我把房子卖了，但房产证还没办下来，房子还是我的，我拿去抵押贷款应该没问题吧？"这个想法非常危险！

从这个案例可以看出，只要购房者满足以下4个条件，就能"打败"银行的抵押权：

1. 在法院查封前已签好正式购房合同
2. 在法院查封前已实际占有房屋（哪怕租给别人也算）
3. 已经付清全部房款
4. 没有办下房产证不是购房者自己的错

给企业的三大风险提示：

1. 别把"已售房源"当"抵押资产"
房地产企业经常为了融资，把整栋楼都抵押给银行。但如果其中有些房子已经卖出去了，只是还没办证，这些房子就不能算作有效抵押物。银行一旦起诉，遇到像赵某这样符合条件的购房者，法院会优先保护购房者的权益。企业不仅达不到融资目的，还可能被银行追责。

2. 及时办理网签备案，别拖拖拉拉
为什么赵某能胜诉？因为证据齐全！企业卖房后一定要及时做网签备案，这是证明房屋已售出的最有力证据。现实中很多企业为了少交税或图省事，迟迟不做网签，结果后面出问题时，说不清房子到底卖给谁了，自己要吃大亏。

3. 建立"已售房源清单"管理制度
建议所有房地产企业建立动态的已售房源台账，每次销售后立即更新，并与财务、法务部门共享。在向银行申请贷款时，必须向银行明确说明哪些房源已售出，不能把已售房源纳入抵押范围。否则，不仅贷款可能受影响，还可能涉嫌欺诈。

特别提醒：不只是房地产企业，其他行业也要注意类似问题。比如，把已经出售的设备、车辆又拿去抵押；把已经租赁的厂房再拿去融资。这些行为都可能引发法律风险，导致企业不仅要赔偿损失，还可能面临诉讼。

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