租赁合同需明确免租条款和转租责任-无为房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2022)皖0225民初2477号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实与判决结果
2017年12月7日，无为某投公司与北京某游发展有限公司签订运营管理协议，由北京某游负责运营无城环城河景区。2019年8月7日，北京某游下属的六六某七公司与刘某签订《商业租赁协议》，约定刘某承租无为市某路某号90㎡房屋，租期至2022年8月7日止，年租金3万元（2500元/月），并给予一年免租期（含6个月免租装修期）。2020年11月12日，无为某投公司与北京某游解除运营管理协议。2021年4月26日，无为某投公司与刘某重新签订《房屋租赁合同》，约定刘某继续承租房屋，租期自2020年11月12日起至2022年8月6日止，租金标准不变，按季度支付。但刘某自2020年11月12日起一直未付租金。
政府曾出台两项免租政策：2020年因疫情免除中小企业6个月租金（2月1日至7月31日）；2022年免除中小微企业和个体工商户3个月租金（2月至4月）。刘某辩称应扣除9个月免租期，并用之前向六六某七公司缴纳的3万元押金抵扣租金。
法院判决：1. 解除双方签订的《房屋租赁合同》；2. 刘某十日内腾空房屋并返还；3. 刘某按2500元/月标准支付自2021年11月7日起至实际返还房屋之日止的租金；4. 驳回无为某投公司要求刘某支付1.5万元违约金的请求。

三、核心观点：企业如何防范租赁合同风险？
这个案子看似简单，实则暴露了企业常见的“隐形陷阱”。很多老板以为签了合同就万事大吉，但刘某和无为某投公司都吃了亏——刘某以为免租政策能自动抵扣租金，结果还是欠了钱；无为某投公司以为能轻松收违约金，却被法院驳回。关键问题出在三点：

1. 转租合同“断链”，企业可能人财两空
北京某游公司把房子转租给刘某，但后来无为某投公司直接和北京某游解约了。这时刘某作为“二手租客”，权利没了保障。法院认为：转租必须经产权方书面同意，否则原转租合同一旦解除，次承租人（如刘某）可能被迫搬走，还拿不回押金。
👉 企业提醒：

• 作为出租方：别随便允许别人转租！必须在合同里写清楚“转租需我方书面同意”，否则转租无效。
• 作为承租方：直接和产权方（不是中间公司）签合同。如果必须通过第三方，要确认对方有转租权，并保留对方和产权方的协议复印件。

2. 免租政策≠自动免租，计算错误反被追债
刘某以为政府免租9个月（2020年6个月+2022年3个月），就能少交钱。但法院发现：他和六六某七公司签的合同里已有1年免租期，2020年疫情免租期正好落在这个免租期内，所以要顺延——相当于白免了，还得从2021年11月才开始交租。政策性免租必须和合同条款“对上号”，否则可能竹篮打水。
👉 企业提醒：

• 签合同时单独列明“免租条款”：写清楚免租原因（如疫情）、具体时间段、是否可叠加其他免租期。例如：“若遇政府免租政策，本合同免租期相应顺延”。
• 收到政策文件后，立刻和租客书面确认：比如发个邮件或补充协议，写明“根据XX政策，本月租金减免XXX元”，避免事后扯皮。

3. 押金“消失”？证据不足只能自认倒霉
刘某说之前交了3万元押金给六六某七公司，想用来抵租金。但法院说：你没证据证明无为某投公司收了押金，找错人了！押金必须交给合同签约方，否则维权无门。
👉 企业提醒：

• 交押金时只认“合同抬头方”：如果和A公司签合同，押金必须打给A公司账户，保留转账记录和收据。
• 定期核对押金状态：每年和对方书面确认押金是否还在、是否该退，避免公司倒闭或转手后押金“失踪”。

最后的小建议
租房是企业最日常的业务，却最容易埋雷。合同里多写一句话（比如“免租期如何计算”），可能省下几万块损失。就像本案，如果无为某投公司当初在合同里注明“政府免租政策不影响本合同起租日”，就不至于让租客钻空子；如果刘某拿到押金收据后让产权方背书确认，也能避免3万元打水漂。

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