房地产销售中未明确告知定金条款的收款应返还 - 桐城房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)皖0881民初4329号
审理法院：安徽省桐城市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

高某与安徽桐城某晟建设开发有限公司(以下简称"某晟公司")的销售经理余某商议购买金色阳光城D区201-D区204商铺事宜。高某提出要在204商铺西侧的过道隔墙，留出消防门，并要求在合同中注明。余某经征得某晟公司同意后告知高某，高某于2021年3月18日通过支付宝向余某转款4.8万元作为意向金。

2021年4月13日，余某在尚未加盖某晟公司印章的《商品房定购协议》上填写了"某晟公司同意业主本人在此门面西侧隔墙，并预留消防门，后期由204西侧隔墙出任何事宜由开发商一并承担"的内容，并将高某的4.8万元转给了某晟公司销售部经理江某。同日，高某向某晟公司转账55.2万元。某晟公司向高某出具《收款凭证》二张，分别载明收到高某D区201-D区204商铺房款4.8万元和55.2万元。

某晟公司江某提出不能在《商品房定购协议》上填写关于隔墙的内容，遂将该协议原件撕毁，并要求高某在四份空白《商品房定购协议》上签字。此后，某晟公司在四份协议上分别填写定金1万元、1.8万元、1万元、1万元，但未将加盖公司印章的客户联交给高某。

2021年5月6日，高某根据某晟公司的要求出具《情况说明》，表示因隔墙问题无法达成一致，放弃购买权，申请退还房款55.2万元。某晟公司退还原告房款55.2万元，但拒绝退还4.8万元。

判决结果：法院判决某晟公司应于判决生效后十日内返还高某购房款4.8万元及利息，驳回高某的其他诉讼请求。

三、企业如何防范类似法律风险

这个案子告诉我们：企业收了钱，但没把"定金"的事情说清楚，最后这钱还得退！

法院为什么判某晟公司要退钱？核心原因有三点：

1. 收款凭证写错了：公司给高某开的收据上明明写着"房款"，却想事后说是"定金"，这说不过去。就像你去超市买东西，小票上写"苹果"，结账时却说是"梨"，超市能认吗？
2. 合同没给客户：公司让客户在空白合同上签字后，偷偷加了"定金"条款，却没把盖章的合同交给客户。这就好比你签租房合同，房东说"放心签"，但你根本没看到合同里有"违约不退押金"的条款，这能算数吗？
3. 销售承诺乱变卦：销售员先答应能隔墙，后又反悔，还把原合同撕了让客户重签空白合同，这明显是"挖坑"行为。

企业防范风险实操建议：

1. 收款时务必"名实相符"

• 如果是定金，收据必须清晰写明"定金"二字，并注明"若买方违约，定金不退"的法律条款
• 切忌用"意向金""诚意金"等模糊表述，更不能像本案一样写成"房款"
• 小技巧：在收据下方用加粗字体注明款项性质，比如："特别说明：本4.8万元为购房定金，适用定金罚则"

2. 合同交接必须"完整透明"

• 客户签完合同后，当场将加盖公章的客户联交给客户
• 销售人员不得私自撕毁已签协议要求重签（本案中撕毁协议是重大败笔）
• 真实案例：某房企因未交付合同客户联，被12名业主集体起诉，最终赔偿86万元

3. 销售承诺必须"三统一"

• 口头承诺→书面合同→实际履行必须一致
• 禁止销售人员私下承诺"特殊条款"（如本案隔墙承诺）
• 实用方法：建立"销售承诺审批制"，重大承诺需法务部门书面确认

4. 定金操作必须"四到位"

根据《民法典》，合法有效的定金必须同时满足：
✅ 合同中有明确定金条款
✅ 收款凭证注明"定金"
✅ 实际交付定金（且不超过总价20%）
✅ 将含定金条款的合同交付客户
特别提醒：定金不等于预付款！企业想收"定金"，四个条件缺一不可。

给老板们的真心话：
销售环节是企业风险"重灾区"，80%的房屋买卖纠纷都源于销售不规范。不要为了一时成交，让销售人员随意承诺、模糊收款、克扣合同。看似"灵活"的操作，最后可能让企业付出双倍赔偿。

正如本案所示，某晟公司想用"定金"条款留住4.8万元，结果因程序不规范，不仅钱要退，还要加付利息，更赔上了诉讼费和企业声誉。规范销售流程不是束缚手脚，而是给企业穿上"防弹衣"。

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