抵押登记不及时将导致债权无法全额追回 - 天长金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2021)皖1181民初4067号
审理法院：安徽省天长市人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2010年1月27日，中国银行股份有限公司某长支行与洪某、安徽某缘房地产开发集团有限公司签订了《中国银行股份有限公司购房借款合同》，约定因洪某购买安徽某缘公司开发的房产，向银行按揭借款17万元，贷款期限为168个月（自2010年2月1日起至2024年2月1日止），安徽某缘公司为洪某的借款提供连带保证责任。同时，戴某作为洪某配偶，在按揭贷款申请表上签字，同意与洪某共同承担还款责任。合同签订后，银行发放了17万元贷款，洪某、戴某将其购买的位于天长市房产抵押给银行，并办理了抵押登记。此后，洪某陆续偿还部分本金和利息，但自2020年11月6日起开始逾期，银行多次催款无果，宣布借款立即到期。截至2021年5月24日，洪某拖欠银行借款本息共计55149.53元，其中本金47207.33元，利息7942.2元。银行主张为实现债权支付律师费5000元、公告费260元。

判决结果：
法院判决洪某、戴某在10日内偿还银行借款本金47207.33元及利息（自2020年11月6日起算）、律师费1000元；若未还款，银行有权拍卖、变卖抵押房产并优先受偿；驳回银行其他诉讼请求（如超额律师费部分）。

三、法律风险提示：企业如何避免“钱房两空”？

这个案子看似是银行赢了，但背后藏着企业常踩的“大坑”——债权保障措施不到位，可能导致血汗钱打水漂！ 我们用大白话拆解关键风险点：

1. 抵押登记不及时 = 白忙活一场
   案例中，银行赢在及时给房产办了抵押登记。但现实中，很多企业（尤其小贷公司或供应商）借钱给客户时，以为签了抵押合同就高枕无忧，却拖着不去登记。结果呢？一旦对方欠钱跑路，房产早被转卖或查封，你连“优先分钱”的资格都没有！企业牢记： 抵押合同签完必须24小时内去不动产登记中心办登记，否则法律不认账。就像买房不办过户，房子还是别人的。

2. 共同还款人没签字 = 债务变“单人套餐”
   洪某的老婆戴某在贷款申请表上签了字，法院才判她一起还钱。但很多企业借钱时，只让“主借款人”签字，忽略配偶或合伙人。万一主借款人躲债，配偶一句“我不知道这事”，债务就可能黄了！企业自查： 凡涉及个人借款，必须让配偶或关联方同步签署《共同还款承诺书》，别怕麻烦——省这一步，可能损失几十万。

3. 律师费约定模糊 = 法院只支持“零头”
   银行要5000元律师费，法院只认1000元。为啥？合同虽写了“承担律师费”，但没明确标准，法官就按“合理必要”打折。企业常犯的错：合同里写“违约方承担一切费用”，结果打官司时，法院说“啥叫一切？得看实际损失！”企业补漏： 借款合同中必须写清“律师费按诉讼标的5%计算”或附上收费标准，否则维权成本自己扛。

一句话总结企业行动指南：
借钱前做三件事——抵押必登记、配偶必签字、费用必量化。别等对方跑路才后悔，那时房子早被转手，钱追不回！

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