商户擅自提前撤场不能获得剩余装修补贴-含山房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖05民终1665号
审理法院：安徽省马鞍山市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年9月5日，含山某城市商业服务有限公司作为甲方（出租方）与上海某弋有限公司作为乙方（承租方）分别签订了《玉龙湖城市广场商铺租赁合同》《玉龙湖城市广场物业管理合同》。2019年12月21日，双方签订了《广告位使用合同》。合同约定，甲方将位于马鞍山市含山县，铺位号C座1F-C017的场地出租给乙方使用，面积为885.5平方米；乙方经营零售集合馆，品牌为RTW；租赁期限36个月，自2019年12月1日至2022年11月30日；乙方需支付履约保证金50000元；甲方给予乙方装修扶持，标准为1100元/㎡，总计974050元，支付方式为：合同签订后支付50%，货品进场后支付30%，正式开业后支付剩余20%。

2019年10月9日，上海某弋有限公司委托朱某向含山某城市商业服务有限公司支付了50000元履约保证金，转账时附言"上海某弋有限公司RTW"。随后，上海某弋有限公司又支付了施工押金550元、装修押金5000元和广告保证金1000元。含山某城市商业服务有限公司已支付装修补贴款779225元，剩余194825元未支付。

2020年6月至8月，上海某弋有限公司多次向含山某城市商业服务有限公司发函，就整改、支付装修尾款、销售款结算等问题进行协商。2020年9月14日，上海某弋有限公司暂停店铺营运；9月19日，因上海某弋有限公司擅自撤货撤道具，双方发生纠纷；9月21日，上海某弋有限公司发出致歉信并提交整改计划。2020年11月4日，含山某城市商业服务有限公司发函要求重新调整货源。2020年12月14日，上海某弋有限公司将大部分货品撤出，停止营业。

一审判决：确认租赁合同自2021年5月12日解除；含山某城市商业服务有限公司返还上海某弋有限公司履约保证金50000元；支付装修扶持补贴款48702.5元；返还各项押金6550元；驳回其他诉讼请求。

二审判决：维持一审判决中关于合同解除、返还保证金和押金的内容，但撤销了要求支付48702.5元装修扶持补贴款的决定，即含山某城市商业服务有限公司无需支付剩余装修补贴尾款。

三、案例核心观点与风险防范

这个案例告诉我们：企业签订含有装修补贴等优惠条款的租赁合同时，不能因为出租方存在一般违约就擅自提前撤场，否则可能无法获得剩余的装修补贴。

为什么上海某弋公司拿不到剩余装修补贴？

1. 擅自撤场构成根本违约：虽然含山某城市公司存在未及时支付销售款等违约行为，但这不属于根本违约。上海某弋公司在未与对方协商一致的情况下，直接撤货停业，属于单方面终止合同，构成了根本违约。

2. 装修补贴与合同期限挂钩：本案中，装修补贴高达97万多元，远高于一般租赁合同。法院认为，这种高额补贴是出租方为吸引优质商户、提升商场整体价值而提供的优惠，前提是商户要按约定租期经营。上海某弋公司实际装修花费仅28万多元，却已收到77万多元补贴，又在租期仅过一年时就撤场，若还支付剩余补贴显然不公平。

3. 商业风险应自行承担：上海某弋公司2020年7月的函件显示，店铺日均进店客流仅4人，成交1.5人，这种经营困难主要是受疫情影响和商场处于运营初期的商业风险，不能简单归咎于出租方违约。

给企业的风险防范建议：

1. 读懂"优惠条款"背后的条件：当出租方提供高额装修补贴、免租期等优惠时，一定要看清这些优惠是否与租期挂钩。本案中"正式开业7个工作日内支付剩余20%"的条款，隐含了"必须持续经营"的前提条件。

2. 遇到违约先协商，不要直接撤场：如果出租方未按时支付销售款或装修补贴，正确的做法是先发函催告，给对方合理履行期限，必要时可申请法院或仲裁机构介入，而不是直接撤场停业。本案中，上海某弋公司本可以要求对方在合理期限内支付，而不是直接撤货。

3. 保留完整的履约证据：无论是付款凭证、沟通函件还是经营数据，都要妥善保存。本案中，上海某弋公司能够证明已支付保证金（转账附言明确），但无法证明撤场是合理维权。

4. 评估经营风险再签约：签约前要充分考察商场位置、客流情况、周边配套等，不要仅被高额补贴诱惑。本案中，商场日均客流仅10人，这种基础商业环境风险签约时就应预见。

5. 遇到困难及时寻求专业帮助：当经营困难时，应尽早咨询专业法律顾问，制定合法应对方案，而不是自行采取可能构成违约的行为。

这个案例生动地告诉我们：商场如战场，合同即军规。企业既要敢于争取合理权益，也要严守合同约定。面对合同履行困难，冷静协商比冲动撤场更能保护自身利益。高额优惠往往伴随着长期履约要求，切不可因小失大，为了眼前便利而失去更大利益。

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