企业追索财产占用费必须确保证据链完整 - 宜城返还原物纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：返还原物纠纷
案号：(2020)鄂0684民初2686号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实及判决结果
2008年3月20日，宜城市某理局（甲方）与湖北某城置业有限公司（乙方）签订协议，约定甲方无偿提供土地，乙方出资建设一幢21层综合楼。建成后，该楼第1层6间门面房及第5-7层房屋归甲方所有。双方将综合楼建成“楚城大厦”。2011年12月15日，双方补充协议约定：甲方将第1层6间门面房租赁给乙方作酒店大厅使用，租期9年，甲方购买乙方多余188㎡的房款423000元从租金中抵扣。此后，双方按约使用房屋。2014年11月7日，宜城市某理局将大厅产权登记到下属单位宜城市房产交易所名下。2016年4月28日，宜城市房产交易所将该房产移交给宜城市某投公司，并办理变更登记，宜城市某投公司取得房产证（建筑面积730.01㎡）。期间，湖北某城置业有限公司经营不善，于2016年3月4日被宣告破产。2016年3月16日，破产清算组与楚城大厦魏某海等业主代表移交财产时规定：仅大厅前后通道由业主代表代为无偿管理，且业主代表未经同意不得使用第1层房屋从事经营活动。2018年9月，宜城市某投公司曾起诉湖北某城置业有限公司索要租金和返还房屋，但被驳回。此后，因荣某酒店管理中心实际占用大厅经营，宜城市某投公司向法院起诉要求返还房屋并支付占用费。

法院判决：荣某酒店管理中心需立即返还楚城大厦第1层大厅房屋；但驳回了支付占用费的请求，因宜城市某投公司未能充分证明实际占用时间和损失金额。

三、核心观点与企业风险防范提示
这个案子看似简单——企业赢了房屋返还，却丢了占用费赔偿——关键问题出在“证据不足”。宜城市某投公司能证明房屋所有权，却说不清对方具体占用了多久、造成多少损失，结果33万多元的占用费一分没拿到。很多企业容易栽在同一个坑里：以为“东西是我的”就能理直气壮要赔偿，却忽略了“损失得算清楚”。

对企业的重要提醒：

1. “东西是我的”只是第一步，损失要“算得清”
   本案中，企业拿着房产证打赢了房屋返还官司，但占用费诉求被驳回，因为只按原合同租金估算，没提供实际占用时间的证据（比如监控记录、交接单）。现实中，企业常犯的错误是：发现财产被占后，光着急发律师函，却忘了固定关键证据（如占用起止时间、市场租金标准）。建议：一旦发现财产被他人使用，立即拍照录像、保存沟通记录，并咨询专业机构评估实际损失，别等到打官司才“临时抱佛脚”。

2. 别轻信“口头授权”，管理权交接必须书面化
   被告辩称“受破产清算组指定管理大厅”，但法院发现移交文件只允许管理通道，禁止经营使用。企业常因轻信口头承诺（如“领导同意你用”），事后拿不出书面依据而吃哑巴亏。建议：涉及资产委托管理、租赁等，必须签订书面合同，明确权限、期限和违约责任。哪怕对方是政府单位或合作伙伴，也要白纸黑字写清楚“能做什么、不能做什么”，避免“我以为”变成“我认栽”。

3. 历史遗留问题早解决，别拖成“陈年旧账”
   本案纠纷拖了4年才起诉（2016年占用，2020年才判决），导致证据灭失（如早期占用记录缺失）。企业容易把“小矛盾”当“小问题”拖延，结果时间越长越难取证。建议：对资产被占用、合同逾期等风险，建立“30天响应机制”——发现异常30天内启动内部核查，60天内完成证据收集。小问题及时处理，大风险自然绕道走。

一句话总结： 企业维权不是“抢回东西”就结束，得像记账一样把损失“一笔一笔记清楚”。所有权是“1”，损失证据是后面的“0”——没证据，再多的“1”也变不成有效赔偿。日常管理中多花10分钟留证据，未来打官司可能省下几十万损失。