疫情下企业租金减免需协商保留证据-当涂房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2020)皖0521民初1089号
审理法院：安徽省当涂县人民法院

二、案件事实及判决结果

2017年6月25日，马鞍山某尚城商贸有限公司与当涂县某营合家欢超市签订《房屋租赁合同》，约定：马鞍山某尚城商贸有限公司将其拥有出租权的位于当涂县房屋部分面积出租给当涂县某营合家欢超市经营，租赁面积总计3100平方米（含公摊）。租赁期限自2017年7月1日至2029年3月4日，前五年每季度租金167000元，物业管理费为1元／㎡／月，并给予前六个月免租期。2017年8月29日，双方确认当涂县某营合家欢超市租赁烟酒专卖柜台等区域，年租金16000元，并需支付货梯、扶梯、空调使用费。2017年11月20日，签订《租赁协议》，租赁烟酒柜台位置，年租金50000元（前五年），物业费2元／㎡／月。2019年4月23日，再次签订《租赁协议》，租赁仓库位置，年租金35000元。合同履行至2020年年初，当涂县某营合家欢超市仅支付第一季度部分费用70840元，第二季度租金及相关费用未支付。

法院判决：当涂县某营合家欢超市需向马鞍山某尚城商贸有限公司支付318782元（原主张354202元，法院酌情减免部分），同时驳回了马鞍山某尚城商贸有限公司的其他诉讼请求。简单说，超市要补交大半租金，但因疫情原因少交了3万多元。

三、核心观点：企业如何防范类似风险？

这个案子的关键是——疫情属于“不可抗力”，但企业不能光喊“受疫情影响”就想免租，必须拿证据协商！ 法院为啥只减了半个月租金？因为超市只提交了申请书，却没证明实际损失、也没和房东好好谈。房东马鞍山某尚城公司呢？合同里没写清楚“疫情怎么处理”，只能事后扯皮。

对企业老板的提醒：

1. 合同要“白纸黑字”写清楚不可抗力条款
   别以为“疫情”是万能理由！签合同时，一定要加一条：“如遇自然灾害、公共卫生事件等不可抗力，双方需在10日内提供政府停业通知、营业额报表等证明，并协商租金减免方案。” 本案中，超市没证据证明“享受了房东的租金减免”，法院直接不认。

2. 发生问题立刻“留痕”协商
   疫情来了，别光发微信喊“求减免”。像本案超市2020年3月才交申请书，却没附上停业照片、流水单，法院说“证据不足”就输了。正确做法：第一时间书面通知对方，同步保存政府文件、店铺录像、财务报表，最好签个补充协议。

3. 别赌“政府文件能自动免租”
   超市辩称“政府鼓励减免租金”，但法院指出：政策是倡导性的，不等于强制免租！企业必须主动谈——比如本案房东自己可能也免了上家租金，但超市没证据，白白丢掉筹码。记住：法律只保护“有证据的协商”，不保护“想当然的请求”。

一句话总结： 风险来临时，合同是盾牌，证据是子弹。签合同时多花1小时写条款，事后能省100万纠纷成本！

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