合同约定延期免责条款不等于完全免责-宜城房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)鄂0684民初2751号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
2018年12月19日，刘某和父母与宜城某海置业有限公司签订《房屋买卖合同》，购买"鸿海嘉园"第3幢2单元1105号房屋，总价511244元。房屋交付期限为2020年5月1日。合同约定如遇特殊原因可延期交房，包括自然灾害、突发事件、发生重大疫情或政府修路、重大会议、交通管制、高（中）考、停工通知等政府行为以及群体社会事件导致工期延误的；因暴雨、大风、高温、低温、霜冻、中重度雾霾等恶劣天气以及停水、停电等原因导致停工的。刘某按约定交付全部房款。截止2021年4月12日宜城某海置业有限公司未向其交付房屋，逾期交房345天。刘某的父母表示自愿放弃参加本案诉讼，由刘某代为行使在本案中的诉讼权利。

案涉工程在建设期间，根据相关证据，符合合同约定情形的停工时间有：新冠疫情停工101天、政府通知停工12天、高（中）考停工8天，中重度污染21天，大暴雨暴雪天气12天，高温天气62天，共计216天。

法院判决：宜城某海置业有限公司于判决生效后十日内一次性支付刘某逾期交房违约金13190元，案件受理费65元由该公司负担。

三、核心观点和风险提示
这个案例告诉我们：即使合同中写明了"遇到特殊情况可以延期交房"，企业也不能高枕无忧。宜城某海置业有限公司在合同中详细约定了20多种可以延期的情形，也提供了停工证据，但最终还是被判要支付违约金。为什么呢？

关键教训一：免责条款不等于"免死金牌"
很多企业认为，只要在合同里写上"遇到政府行为、恶劣天气等可延期"，就能完全免责。但本案中，虽然开发商证明了216天符合合同约定的停工情形，法院仍然认定他们实际逾期了129天，必须承担违约责任。这就像开车闯红灯时说"因为前面有救护车"，但如果不能证明救护车确实影响了你，或者你其实有足够时间安全通过，还是得吃罚单。

关键教训二：证据不足，条款等于白写
开发商能减少216天责任，全靠提供了工程暂停令、施工日志等"硬证据"。如果只有口头说"因为疫情停工了"，没有具体记录和证明，法院很可能不认可。就像做生意时说"我借钱给你了"，但没有借条和转账记录，打官司时就很难赢。

关键教训三：违约金太高反而吃亏
合同约定逾期交房每天罚总房款的万分之五（相当于一年罚18%多），但法院认为太高，直接降到万分之二。这就像约定"迟交货一天罚100万"，但实际损失只有10万，法院会觉得不合理而调低。对企业来说，设定违约金时要考虑对方实际可能损失多少，太离谱反而让法院不信任整个条款。

给企业的实用建议：

1. 写清楚再签：合同中的"特殊情况"要具体，比如"高（中）考期间政府要求停工"，不能笼统说"政府原因"。
2. 随时留证据：遇到停工情况，当天就要记录原因、时长，收集政府通知、监理文件等，像记账一样养成习惯。
3. 算好违约金：参考行业标准，一般不超过日万分之二到三（年化7%-11%），太高反而可能被法院砍掉。
4. 及时沟通：真遇到延期，主动联系客户说明情况，协商新交房时间，比等对方告上法庭更划算。

记住：合同不是用来"坑"对方的工具，而是帮双方明确责任的"说明书"。企业只有诚信履约+科学管理+证据留痕，才能真正避免法律风险。就像盖房子，地基打牢了，再大的风雨也不怕。