房地产项目接手方必须履行原拆迁还建义务-宜城房屋拆迁补偿合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷
案号：(2021)鄂06民终714号
审理法院：湖北省襄阳市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

李某、李某某原用于经营餐饮的房屋坐落于宜城市襄沙大道42号甲（宜城市行政服务中心斜对面，土地证号为20××32）门面一间：砖混结构，面积80㎡。宜城某王房地产公司欲拆迁该房屋进行商业开发，就房屋拆迁还建相关事宜和两人达成一致协议，于2013年5月8日签订《房屋拆迁还建协议书》，约定用宜城某豪房地产公司所改建的"荣豪商业街"门面房二间面积100㎡进行还建，交付时间为2015年5月8日。若不能按时交付，应支付临时安置补偿费，并按还建门面房开盘价总面积价值的30%支付违约金。协议签订后，李某、李某某腾出房屋，某王房地产公司支付了拆迁补偿费共计33万元，将房屋拆除并进行商业开发。

2015年9月22日，宜城某来盛景房地产公司与宜城某豪房地产公司达成《合作经营荣豪商业城项目补充协议》，约定项目建成后，优先分配拆迁还建房、已销售且登记的房屋。

2015年11月12日，某王房地产公司和某豪房地产公司的全体股东签订《协议书》，约定为李某某等四户业主还建门面房，具体位置在荣豪项目中C区和D区选定。

2019年7月，李某、李某某自行于荣豪商业街主干道一楼门面C、D区分别选定门面两间，但因房屋交付问题始终未达成协议，导致纠纷。

法院判决结果：三被告（某王房地产公司、某豪房地产公司、某来盛景房地产公司）共同向原告交付位于荣豪商业街主干道一楼门面C、D区两间门面房计100㎡；某王房地产公司向原告支付安置补偿费10万元；驳回原告要求支付违约金90万元的诉讼请求。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

这个案例揭示了一个房地产企业常犯的错误：以为"我没签合同，就可以不负责"。宜城某来盛景房地产公司明明和李某、李某某没有直接签订合同，为什么法院还判它要负责交付门面房呢？

原因很简单：当你接手一个项目时，项目原有的债务和义务也会跟着项目一起"转移"到你身上。就像你买了一套二手房，如果原房主欠了物业费，物业公司依然可以找你追讨一样。某来盛景房地产公司在2015年9月接手了荣豪商业城项目，而李某、李某某的拆迁还建问题早在2013年就已经确定，且在项目资产中。根据他们与某豪房地产公司签订的协议，项目建成后要"优先分配拆迁还建房"，这就意味着某来盛景房地产公司接手项目的同时，也接手了这些还建义务。

很多企业老板在收购项目时只看到"蛋糕"，却忽略了"蛋糕"下面可能藏着的"地雷"。某来盛景房地产公司就是典型的"只看眼前利益，不查历史问题"，结果花了钱买项目，还要额外承担100㎡门面房的交付义务和10万元补偿费，还搭上了1万多元的诉讼费。

给企业的风险防范建议：

1. 项目收购前必须做"全面体检"
   在收购房地产项目前，务必聘请专业律师对项目进行全面的法律尽职调查，特别是要查清是否存在未履行的拆迁还建协议、历史遗留债务等。不要只看财务报表和资产清单，更要查"隐形债务"。

2. 协议条款要明确"责任切割"
   如果发现项目存在历史问题，一定要在收购协议中明确约定：这些问题由原项目方负责解决，如果因此导致你方损失，原项目方要全额赔偿。像本案中某来盛景房地产公司虽然可以向某豪房地产公司追偿，但已经白白打了场官司。

3. "口头承诺"不如"白纸黑字"
   某豪房地产公司在2013年的《房屋拆迁还建协议书》上没盖章，本可以不承担责任，但后来股东签字的《协议书》又追认了这个义务。企业之间的重要约定，一定要有正式书面文件并加盖公章，避免"我以为你同意了"的模糊地带。

4. 别把"临时安置费"当小事
   本案中，某王房地产公司以为付过33万元拆迁补偿费就完事了，却忘了协议中还约定了逾期交房要付临时安置费。很多企业觉得"拖一拖没事"，结果小钱拖成大钱，还影响企业信誉。

5. 违约金条款要合理设定
   本案中法院没有支持90万元违约金，因为双方都没提供开盘价格作为计算依据。企业在签合同时，违约金条款要具体明确，最好约定计算方式（如按日万分之几），避免"按开盘价30%"这种模糊表述。

最后提醒各位企业家：房地产项目不是简单的"买地盖房"，背后涉及复杂的法律关系。在项目转让、合作开发时，千万别图省事、怕花钱不做尽职调查。一次专业的法律审查，可能帮你省下百万损失。记住：项目可以转让，但责任不会消失，只会转移——要么转给原项目方，要么就落到你头上。