房屋买卖中拖欠房款和面积差价将引发法律纠纷，企业务必重视合同细节-中牟房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)豫0122民初1468号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、案件事实及判决结果

2017年3月28日，刘某作为买受人与中牟某和房地产开发有限公司（以下简称中牟某和公司）签订《商品房买卖合同》，约定刘某购买中牟县商都大街北侧、××东××商住楼××单元××号房屋，建筑面积78.68平方米，单价每平方米4600元，总金额361928元。合同规定：111928元需在2017年3月28日现金支付，250000元需在2017年6月29日通过商业贷款支付；若逾期付款，刘某需按日支付逾期金额万分之三的违约金。同时，合同约定房屋交付后以产权证面积为准，多退少补，刘某收到面积差异结算通知后10日内必须付清，否则按日支付应补金额千分之一的违约金。合同签订后，刘某只支付了100410元购房款，剩余261518元一直拖欠未付。2019年9月20日，测绘报告显示房屋实际面积为78.81平方米，比合同多0.13平方米，刘某需补交面积差异款598元，但经中牟某和公司书面通知后仍未支付。

法院判决结果：刘某需向中牟某和公司支付剩余购房款261518元及违约金（其中11518元从2017年3月29日起算，250000元从2017年6月30日起算，均按日利率万分之三计算），同时支付面积差异款598元及违约金（从2021年2月3日起按同期贷款市场报价利率计算）。

三、核心观点：企业如何防范房屋买卖中的法律风险

这个案子看似简单，实则给所有房地产企业敲响了警钟：合同签得再漂亮，不盯紧付款和细节，钱就可能打水漂！ 中牟某和公司虽然赢了官司，但拖了近4年才要回欠款，不仅增加了诉讼成本，还影响了资金周转。核心风险点在于：

1. 付款条款模糊=埋雷：合同里写了“商业贷款支付”，但没明确如果银行不放贷怎么办。刘某的25万元贷款可能因个人征信问题没批下来，公司却没约定备用方案（比如改用现金补足），导致欠款一拖再拖。
2. 面积差异处理不及时=损失扩大：测绘报告2019年就出来了，但公司到2020年底才通知刘某补钱。合同虽规定“10日内结算”，但公司自己拖沓，反而让法院把违约金从“日千分之一”降到更低标准，少赚了一笔。
3. 催收走过场=证据不足：公司说“多次催要”，但没保留书面催款记录（比如微信、邮件或挂号信）。如果刘某狡辩“没收到通知”，企业很难证明自己尽责，法院可能不支持高额违约金。

给企业的实操建议（记住这三招，省下大笔律师费）：

• 合同要“傻瓜式”条款：别用“商业贷款”这种模糊词，直接写“若银行拒贷，买方须在5日内现金补足，否则每天罚总欠款的0.03%”。面积差异款也要设定硬性期限，比如“测绘报告出具后15天内必须付清，过期自动加收每日0.1%滞纳金”。
• 催款像“打卡”一样留痕：每次催收都用书面形式（短信、邮件或纸质函件），写清楚“欠XX元，X月X日前不付将起诉”。手机拍照存档，关键时就是法庭上的“铁证”。
• 小事别拖成大事：面积差几平米、欠款几万元，看似小钱，但拖一年利息可能翻倍。建议企业每季度自查合同履行情况，发现逾期立即发正式通知，别等“攒多了”再行动——早处理成本低90%！

很多企业觉得“打官司能赢就行”，但赢了判决≠拿到钱。这个案子从2017年欠款到2021年才判，4年利息和人力成本算下来，实际回款可能缩水三成。法律不是万能胶，事前把合同扎紧篱笆，比事后哭着要钱强百倍！

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