买家已付全款占有商铺，抵押权人未尽审慎义务不得执行-巩义案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2025)豫0181民初2903号
审理法院：河南省巩义市人民法院

二、案件事实

2016年12月8日，李某林与巩义市弘某公司签订海悦明城商铺认购合同，以1650000元的价格认购海悦明城项目第3号楼1-2层04号商铺，双方同日签订承诺书，对付款、有权回购、继续持有等内容进行了书面承诺。1650000元款项已支付。李某林取得案涉商铺后于2019年3月将案涉商铺出租他人使用。2019年12月10日，弘某公司与张某普签订抵押合同，将案涉商铺办理抵押登记。

张某普与弘某公司、张保才、杨路锋、张琳琳、杨坤鹏、坤鹏公司民间借贷纠纷一案，巩义市人民法院于2023年1月30日作出(2022)豫0181民初7537号民事判决书，判决弘某公司等偿还张某普借款8,965,983元及利息，张某普对弘某公司抵押的9套房产的处置所得价款享有优先受偿权。判决生效后张某普申请强制执行，法院于2024年7月31日查封了弘某公司名下位于巩义市白云山路6号1号楼12商业房屋。李某林提出异议，请求解除查封。

法院判决：不得执行该房产，但驳回李某林要求确认所有权及过户的请求。

三、核心观点与风险防范指南

这个案子说清楚了一个关键问题：当商铺被"先卖后抵押"时，如果买家已经付清全款并实际占有使用，而抵押权人（借钱给开发商的人）在抵押前没好好调查房屋真实情况，买家就能阻止房产被执行！

法院为什么支持买家李某林？主要有三点：

1. 买家"四证齐全"：李某林在法院查封前已签合同、付清房款、实际占有商铺，且没过户不是他的错（开发商弘某公司故意隐瞒已售事实）。
2. 抵押权人"偷懒踩坑"：张某普作为大额借款的出借方，明知商铺已被出租使用，却只看开发商给的房产证就办理抵押，连租户都没问问——这相当于买房时只看卖家说"房子干净"，连门都没进就交钱，法院认定他没尽到基本调查义务。
3. 权利有"先后顺序"：善意买家的权利（物权期待权）优先于"带病"的抵押权。就像排队买东西，先付钱占位置的人，比后来插队但手续不全的人更有资格拿到商品。

企业必须警惕的三大风险

1. 开发商/卖家风险：别耍"一房二卖"小聪明

• 弘某公司将已售商铺偷偷抵押，不仅引发诉讼赔了1.9万元诉讼费，还损害企业信誉。
• 防范贴士：建立房源销售台账，对已售房产立即标记"不可抵押"；办理抵押前必须向抵押权人书面说明房屋状态，否则可能承担赔偿责任。

2. 借款方/抵押权人风险：别只认"红本本"

• 张某普以为持有房产证就高枕无忧，结果因未实地核查租户情况，导致抵押权被"降级"。
• 防范贴士：
  ✅ 抵押前必须"三查"：查房管局备案状态、查房屋实际使用人、查物业缴费记录；
  ✅ 对已出租房产，必须让租户签署《知情同意书》；
  ✅ 留存现场调查视频（如拍摄商铺经营场景），避免"闭眼签字"。

3. 买家风险：口头承诺不如"白纸黑字"

• 李某林虽胜诉，但因未办理网签备案，仍无法直接拿房产证，暴露出签约漏洞。
• 防范贴士：
  ✅ 要求签订住建部门标准版《商品房买卖合同》，而非"认购协议"；
  ✅ 付款必须走对公账户并备注"购房款"，拒绝"现金支付"；
  ✅ 每年催办过户（书面发函留存），超过1年未办理立即起诉。

特别提醒：商铺、写字楼等商业房产不享受"唯一住房"的法律保护！但只要像本案买家一样做到"合同+付款+占有+无过错"四要素，仍能有效对抗抵押执行。企业购买非住宅房产时，务必比买住宅更谨慎——没有"生存权"兜底，全靠证据说话！

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