抵押权人未尽审慎调查义务将导致抵押权无法对抗善意买受人-巩义案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2025)豫0181民初2802号
审理法院：河南省巩义市人民法院

二、案件事实及判决结果

2016年12月15日李某与巩义市某公司签订商铺认购合同，以157万元的价格认购某项目第3幢1-2层04号商铺，双方同日签订承诺书，对付款、有权回购、继续持有等内容进行了书面承诺。157万元款项已支付。李某取得案涉商铺后于2019年5月将案涉商铺出租他人使用。2019年12月10日，巩义市某公司与张某签订抵押合同，将案涉商铺办理抵押登记。

张某与巩义市某公司、张保才、杨路锋、张琳琳、杨坤鹏、郑州坤鹏房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，法院于2023年1月30日作出(2022)豫0181民初7537号民事判决书，判决巩义市某公司等需偿还张某借款8,965,983元及利息，张某对抵押的9套房产的处置所得价款享有优先受偿权。判决生效后张某申请强制执行，法院于2024年7月31日查封了巩义市某公司名下的该商铺。李某向法院提出书面异议被驳回后，提起本案诉讼，请求不得执行该房屋并确认房屋归其所有。

法院判决：不得执行位于巩义市某的房产；驳回原告李某的其他诉讼请求。

三、核心风险警示：抵押不是"万能护身符"，忽视调查等于埋雷

这个案子看似是个人买房和借款的纠纷，实则给所有企业敲响了警钟：接受房产抵押时，如果只看房产证不看实际情况，你的"安全垫"可能一夜消失！

很多企业老板以为："只要房产证上写的是抵押人的名字，我就高枕无忧了。"但法院判决戳破了这个幻想。本案中，张某作为大额出借人，明明看到商铺已经被租出去经营了（李某早在2019年就把商铺租给别人了），却只轻信了巩义市某公司提供的房产证，没有去问问租户是谁、有没有买房合同。法院一针见血地指出："作为大额出借人，应当尽到审慎的注意义务，对租户进行调查了解"。因为这个疏忽，张某的抵押权被认定为"存在瑕疵"，最终无法对抗李某这个真实买家。

企业必须警惕的3个致命误区：

误区一："房产证在手，天下我有"
房产证只能证明法律上的产权归属，却不能反映实际占有情况。现实中，开发商把已售房屋再抵押的情况屡见不鲜。本案中李某虽未办产权证，但已付全款、实际占有并出租，法院认定其"物权期待权"优先于存在瑕疵的抵押权。

误区二："调查是多此一举"
企业常认为"借款人有房产证就够了，哪有空查东查西"。但法院明确表示：大额借款必须实地查看抵押物！如果商铺已经装修营业、有租户入驻，却不去核实租户身份，就是重大过失。本案中张某明知商铺被租用却不调查，直接导致抵押权"站不住脚"。

误区三："买家手续不全=权利无效"
李某虽然只签了认购合同而非正式买卖合同，也没办网签备案，但法院认为：只要买家无过错（如已付全款、实际占有、非自身原因未过户），其权利就应受保护。特别是当抵押权人存在调查疏忽时，善意买家的权利将优先于抵押权。

企业防范指南：三步守住抵押安全线

1. 必做"三看"实地调查

   • 看现场：亲自到抵押房产查看，确认是否空置或已被占用
   • 看使用人：如有租户或业主，必须核实其与产权人的关系（要求提供买卖合同、付款凭证）
   • 看痕迹：检查是否装修、挂招牌等，这些都可能是已售出的信号

2. 完善"四查"尽职流程

   • 查销售备案：到房管局查询是否已网签或备案
   • 查物业记录：向物业公司了解实际使用人及缴费情况
   • 查历史纠纷：检索该房产是否涉及其他诉讼
   • 查产权人陈述：要求产权人书面承诺"该房产无权属争议"

3. 保留"证据链"自保
   每次调查都要留存照片、录音、书面记录等证据。本案中若张某能证明自己确实调查过租户情况，结果可能完全不同。特别注意：大额抵押必须形成书面调查报告，由双方签字确认。

真实教训：某建材公司曾接受一处"优质商铺"抵押放贷500万元，结果发现商铺早在3年前就被开发商卖给10多位小业主，因开发商跑路未过户。当公司申请执行时，所有买家联合提出异议，最终法院认定抵押无效——原因正是公司未做任何实地调查，仅凭房产证就放款。

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