物业服务质量有问题业主仍需缴费但可拒付违约金-仙桃物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂9004民初1486号
审理法院：湖北省仙桃市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

黄某梅系仙桃市某园小区18栋1单元A10号房屋所有权人，该商铺建筑面积67.55平方米。2020年3月20日，湖北某物业管理有限公司与仙桃市某园小区业主委员会签订仙桃某园小区物业服务合同，合同约定，湖北某物业管理有限公司为仙桃市某园小区提供物业服务，合同期限为2020年4月1日起至2025年3月31日。物业管理费收费标准：商业物业为1.8元／平方米／月。业主按年交纳物业服务费。业主违反本合同约定拖欠或拒交物业服务费用的，经湖北某物业管理有限公司书面催缴，仍不能按时足额交纳物业服务费的，自交费截止日起每日应当按欠费金额3‰的比例向湖北某物业管理有限公司支付违约金。湖北某物业管理有限公司依约向仙桃市某园小区提供了物业服务。黄某梅欠缴2020年4月1日起至2024年3月31日的物业服务费5836元。

法院判决结果很简单：黄某梅必须在判决生效后十天内向湖北某物业管理有限公司支付拖欠的物业费5836元；但驳回了物业公司要求支付580元逾期付款利息的请求。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

这个案例看起来是个简单的"欠费要还"的故事，但背后隐藏的企业法律风险却值得所有服务型企业深思。很多企业老板可能认为："合同都签了，对方不给钱，法院肯定全支持我！"但现实往往没那么简单。

关键教训一：签了合同≠高枕无忧

湖北某物业管理有限公司虽然赢了官司，拿回了5836元物业费，却没能拿到约定的580元违约金。为什么？因为法院认定"物业公司在为小区提供物业服务时，尚有不完善之处"。这说明：合同只是纸面保障，实际服务质量才是企业维权的根本。就像你去餐馆吃饭，就算菜单上写了"美味可口"，但如果菜真的很难吃，你也有理由少给点钱。

关键教训二：证据不仅要"有"，更要"好"

物业公司提供了营业执照、服务合同、值班表、巡查记录、维修记录等一大堆证据，看似很充分，但法院还是认为服务有瑕疵。为什么？因为这些证据只能证明"做了事"，却不能证明"做好了事"。对企业来说，不仅要保存工作痕迹，更要记录服务质量的正面证据，比如业主满意度调查、服务改进记录、第三方评价等。就像拍工作照，不仅要拍"我在干活"，更要拍"业主对我竖大拇指"。

关键教训三：追债不如先修关系

判决书里有句很关键的话："希望[物业公司]予以重视，提升整体服务意识，妥善处理与业主关系"。这等于告诉企业：与其花精力打官司追债，不如先把服务做好。现实中，很多企业一发现客户欠款就马上发律师函、上法院，结果把客户彻底得罪，钱没要到还坏了名声。聪明的做法是：先了解客户为什么不付款，是服务问题？资金困难？还是误会？针对性解决，往往比硬刚更有效。

给企业的三点实用建议：

1. 服务标准要量化：别只在合同写"提供优质服务"，要具体到"每天清扫公共区域2次"、"接到报修2小时内响应"等可衡量的标准。这样既方便自我检查，也能在纠纷中证明自己做到了什么程度。

2. 服务过程要留痕：建立完整的服务记录系统，不仅记录"做了什么"，还要有"谁做的"、"何时做的"、"效果如何"。特别要保存业主签字确认的服务单据，这是最有力的证据。

3. 问题处理要前置：发现客户可能欠费时，不要等到拖了几年才行动。可以设置预警机制：欠费1个月发温馨提醒，2个月上门沟通，3个月再考虑法律手段。过程中随时收集沟通记录，既体现企业诚意，也为可能的诉讼做准备。

记住：法律从不保护躺在权利上睡觉的人，但也从不支持只收钱不服务的企业。优质服务是企业最硬的"法律武器"，良好的客户关系是最好的"风险防火墙"。

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