企业转租物业应明确区分租赁与物业服务主体-宜都房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)鄂0581民初53号
审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、案件事实和判决结果

2016年11月29日，宜昌某斯商业物业管理有限公司宜都分公司与肖某签订《多业态租赁经营合同》及《广场运营管理协议》，约定肖某承租宜都市长江大道50号雅斯国际广场C区1-301、1-302号商铺，建筑面积691.28㎡，用于经营儿童育乐，租赁期限为2017年5月20日至2022年5月19日。合同约定租金按季度缴纳，第四年租金为98548.80元/年，月租金为8212.40元。

2018年8月10日，雅斯国际广场小区业委会根据业主大会决议，代表全体业主与新聘请的宜昌某田物业有限责任公司签订了物业服务合同，约定由宜昌某田物业有限责任公司为雅斯国际广场小区提供物业服务。

2020年因新冠肺炎疫情原因，原告为被告减免租金70233元。2020年8月20日至2020年11月19日期间，被告未付租金。2020年11月6日，原告向被告发出《解除合同通知书》，被告当场拒收，后支付费用13539.24元。原告又将《解除合同通知书》邮寄给被告，被告于2020年11月9日收到《解除合同通知书》。

被告主张因电梯故障、垃圾成堆无人清理、消防通道被堵等问题，无法正常营业，因此拒绝支付租金。

法院判决：确认双方合同于2020年11月9日解除；被告需归还商铺并支付拖欠租金11097.96元及年利率5%的逾期利息；被告需支付合同解除后的商铺占用费（8212.40元/月）；驳回原告要求被告支付公共设施使用维护费、管理服务费以及总租金10%违约金的诉讼请求；驳回被告要求原告支付违约金、营业损失、装修补偿金的反诉请求。

三、核心观点分析

这个案例就像你把房子租给别人开餐厅，合同里约定你负责打扫卫生、维修设备，但后来你把打扫卫生的工作外包给了保洁公司，却还继续向餐厅老板收"卫生费"。当餐厅老板说"你没打扫卫生，我不付卫生费"时，你去法院告他，结果法院说："打扫卫生已经不是你的工作了，你无权收这笔钱。"

本案的核心问题在于：宜昌某斯宜都分公司在2018年就把商场的物业服务外包给了宜昌某田物业公司，但2020年仍然向租户收取物业费。这就好比你已经把送外卖的工作转包给了美团，却还继续向顾客收送餐费，顾客当然可以拒绝支付。

通过这个案例，企业应当警惕三个常见陷阱：

1. "我是谁"陷阱：搞不清自己在合同中的角色。出租方只负责提供房屋，物业服务是另一回事。当物业服务外包后，出租方就不再是服务提供者，不能再以自己名义收费。建议：及时修改合同，明确告知租户新的服务提供方和缴费方式，避免继续收取不属于自己的费用。

2. "谁该负责"陷阱：租户反映电梯坏了、卫生差，出租方以为是自己的责任。实际上，自物业服务转移后，这些问题应找物业公司解决。建议：建立清晰的责任分工表，向所有租户公示，避免租户把对物业服务的不满转嫁给出租方。

3. "要多少钱"陷阱：合同约定的违约金太高，同时要租金、利息和违约金，法院认为"要太多了"。就像租客晚交房租，你既要他补交房租，又要他付双倍利息，还要罚他一个月租金，法院会觉得不合理。建议：违约条款要适度，以实际损失为基础设计，避免过度主张导致法院不支持。

对企业来说，防范这些风险很简单：第一，定期检查合同，确保内容与实际业务一致；第二，业务变动时（如外包服务），及时通知相关方并更新合同；第三，请专业法律顾问审核重要合同，避免埋下隐患。特别是当企业将物业服务外包后，务必在租赁合同中明确区分"房屋租赁"与"物业服务"两部分内容，避免混同收费。

四、法律顾问服务介绍

作为企业法律顾问，征和律师事务所深知企业在日常经营中面临的法律困惑。我们的服务不是高高在上的"法律说教"，而是贴合企业实际需求的"法律导航"。针对物业租赁等常见业务，我们提供标准化的合同模板和风险预警机制，帮助企业规避类似本案的陷阱。值得一提的是，我们的法律顾问服务提供极高的性价比，可以先试用满意后付款，让企业零风险体验专业法律服务的价值。选择专业的法律顾问，就是为企业经营系上"安全带"，让企业在法律框架内安全运行，避免因小疏忽导致大损失。