物业公司主动调低收费和违约金标准获法院支持-潜江物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂9005民初4232号
审理法院：湖北省潜江市人民法院

二、案件事实及判决结果

2017年3月11日，赵某、陈某岚（甲方、业主）与某生活服务集团股份有限公司潜江分公司（乙方、物业服务企业）签订《潜江碧桂园前期物业服务协议》，就甲方购买的由潜江市某房地产开发有限公司负责开发建设的潜江＊＊小区＊＊座＊＊幢＊＊号单位交付后由乙方提供物业管理服务事宜达成一致，主要约定乙方按房屋建筑面积每平米每月1.8元计收物业服务费，该物业房屋建筑面积为136.55平方米，甲方应按245.79元／月向乙方交纳物业服务费；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日、实际收楼之日（二者时间在前者为准）交纳物业服务费，物业服务费按季度计收，每满一季度，甲方应于当季度首月5日前向乙方交纳当季度物业服务费，同时约定逾期缴纳物业服务费，从应交费之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。
2018年9月22日，赵某、陈某岚签署《入住登记表》，该登记表载明合同收楼日期为2018年6月15日，实际收楼日期为2018年9月22日，地址为幸福里6号楼1单元2301。
赵某、陈某岚入住案涉房屋后，仅支付截至2022年5月31日的物业费。其后的物业费均未交纳。某生活服务集团股份有限公司潜江分公司多次通过微信等方式向赵某催交物业费。
另查明，广东某物业服务股份有限公司潜江分公司于2019年6月24日更名为某物业服务集团股份有限公司潜江分公司，于2020年6月29日更名为某生活服务集团股份有限公司潜江分公司。
以上事实，有某生活服务集团股份有限公司潜江分公司提交的赵某、陈某岚身份证复印件、《潜江碧桂园前期物业服务协议》复印件、《入住登记表》复印件、微信聊天记录及个人信息页面截图等证据及庭审笔录证明。赵某、陈某岚未向本院提交证据。

法院判决：赵某、陈某岚需在判决生效后10日内支付2022年7月1日至2024年3月31日的物业费4100.60元（按1.43元/平方米/月计算），以及截至2024年3月9日的违约金127.81元和后续按LPR计算的违约金；驳回某生活服务集团股份有限公司潜江分公司其他诉讼请求。

三、核心风险提示：物业费和违约金怎么定才稳妥？

这个案子看着是物业公司在"吃亏"，其实藏着大智慧！表面上，某生活服务集团潜江分公司把物业费从合同约定的1.8元主动降到1.43元，违约金也从"每天千分之五"降到按LPR（贷款市场报价利率）计算，但法院全部支持了他们的请求。而业主赵某、陈某岚因为欠了21个月物业费（才1700多元/月的房子），不仅被要求全额补交，还要额外支付违约金，最后连诉讼费都要自己承担。

企业要特别注意三个关键点：

1. 收费可以"主动让步"，但必须有依据
   案例中物业公司本可按1.8元主张收费，却主动降到1.43元。法院为什么支持？因为这是企业对自己权利的合法处分（相当于"我愿意少收点，但你得付"）。但注意：让步必须有真实依据！比如小区近期服务降级、政府新政策要求降价等。千万别拍脑袋乱降价——如果没有任何理由突然把物业费从2元降到1元，业主反而可能告你"服务缩水"。

2. 违约金别设"天价"，否则等于白设
   合同约定"每天千分之五"违约金（相当于年化182.5%！），但起诉时主动降到LPR（目前约3.45%）。为什么聪明？因为《民法典》规定违约金不能过分高于实际损失。现实中，物业公司实际损失主要是资金占用利息，LPR的1.3-1.5倍通常就能获法院支持。企业签合同时牢记：违约金超LPR4倍（约14%）就可能被砍，不如一开始就设合理值。

3. 催收动作必须"留痕"，微信截图也能当证据
   物业公司用微信群发催费通知，法院直接采信为有效催收。但注意：必须能证明是"发给特定业主"（比如微信备注业主房号）、内容清晰（写明欠费时段/金额）。企业日常催款要养成"三步走"习惯：

   • 第一步：书面通知（贴门/邮寄，保留照片/回执）
   • 第二步：电子催收（微信/短信，备注"XX业主2024年1-3月物业费未缴"）
   • 第三步：最后通牒（发律师函，明确"15日内不缴将起诉"）
     像本案业主拒不到庭，法院直接缺席判决——但前提是物业已完整履行催收义务。

给企业的实操建议：

• 新签合同时，物业费标准写"按政府指导价浮动"（避免政策变动被动）
• 违约金条款直接写"按同期LPR的1.3倍计算"（2024年约4.5%），既合法又显诚信
• 每季度初统一发《缴费提醒》，模板里加一句"如对服务有异议，请于5日内书面反馈"（预防业主以"服务差"为由拒缴）
• 业主欠费超3个月，立即启动"催收-预警-起诉"流程，别等到欠20多个月才行动（诉讼时效虽3年，但拖越久业主越不把欠费当回事）

最后提醒：本案中物业公司两次更名都没影响起诉资格，因为他们提前做了工商变更登记。企业遇到类似情况（并购/更名/分立），务必在30天内向合同相对方发书面告知函，否则可能丧失追索权！

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