口头约定装修免租无证据企业需承担欠租责任-麻城房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂1181民初7080号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2022年3月2日原告麻城市某资产经营有限公司与被告某家居科技（湖北）有限公司签订《麻城市城投创新创业园工业厂房租赁合同》一份，合同约定被告某家居科技（湖北）有限公司租用原告所有的位于麻城市经济开发区**道以南、西陵一路以西处西区2栋（3.4号钢构厂房），建筑面积约8762平方米，租赁期限为三年，即从2022年4月1日至2025年3月31日（装修期另行约定），年租金为1051440元，某某厂房租金自被告签订本租赁合同之日起10个工作日内预付租金100000元，第一个合同年度租金余款在厂房正式交付10个工作日内付清，以后每个合同年度租金需在该合同年度开始计算之日前10日内一次性缴纳。还约定被告在厂房正式交付10日内原告缴纳保证金100000元，保证金在被告返还租赁物且扣除被告应承担费用后按本合同约定无息退还。同时约定收取物业管理费，按0.5元每平方一月收取，在每个合同年度开始计算之日一次性交纳，被告应支付每年物业管理费为52572元。还约定被告逾期支付租金的，每逾期一日。按欠付租金万分之三承担违约金，逾期超过三个月的，原告有权解除合同。双方还约定其他事项。原告按照合同约定于2022年4月1日向被告交付合同约定的厂房。被告于2023年1月18日向原告支付2022年6月和7月厂房租金175240元和2022年6月和7月厂房物业管理费8762元，之后被告再未向原告支付租金及物业管理费，2024年8月9日原告委托湖北博林律师事务所向被告发函催要，但被告一直未支付，双方遂酿成纠纷诉至本院。

法院判决：被告某家居科技（湖北）有限公司需在30日内向原告支付欠付租金297万余元及分段计算的违约金（按日万分之三计算），支付欠付物业管理费14万余元；但驳回了原告关于物业管理费违约金的请求。

三、核心观点与企业法律风险防范提示

关键问题：口头约定免租期，法院为啥不认？

这个案子最值得企业注意的是：被告公司声称"和原告口头约定装修期免租4个月"，但法院直接说"没证据，不算数"。很多企业老板可能觉得"咱俩说好了就行"，但打起官司来，光靠"我记得""他说过"根本站不住脚。

企业最容易栽跟头的3个地方：

1. "说好了就行"是大忌
   被告公司老板肖某在法庭上说："签合同时口头约定装修期4个月免租"，但拿不出微信记录、补充协议等任何证据。合同里明明写着"装修期另行约定"，可"另行"不等于"随便说说"。就像你借钱给朋友，光靠口头说"下月还"，没借条就是白搭。
   ✓ 正确做法： 所有口头承诺必须写成书面补充协议，哪怕只有半页纸，双方盖章签字就是铁证。

2. 付款记录乱成"毛线团"
   被告只零星付了2个月租金（2022年6-7月），之后彻底"失联"。但原告公司也犯了个低级错误：催款只发律师函，没持续留痕。等到2024年8月才发函，中间两年多没书面催缴，差点影响违约金计算。
   ✓ 正确做法：

   • 收款时备注"XX年XX月租金"（别写"往来款"）
   • 每次催款用EMS邮寄（保留寄送凭证）
   • 微信催款后让对方回复"收到"

3. 合同条款"藏雷"没人看
   原告合同里有个大漏洞：只约定了租金违约金，却没写物业管理费逾期要付违约金。结果法院直接驳回物业费违约金的请求。就像你租房子约定"水电费超期要罚钱"，但没写"网费超期怎么罚"，网费欠了就只能干瞪眼。
   ✓ 正确做法：

   • 重点圈出付款时间、违约金、解除合同条件
   • 请专业律师用"如果...那么..."句式检查条款（例：如果逾期30天没付租，那么每天罚0.03%）
   • 物业费、水电费等附属费用要和租金条款"绑定"

给企业老板的3句大白话：
① "嘴上说的不算数，纸上写的才作数"——所有约定必须落纸成文；
② "付款催款留痕迹，微信短信都要存"——手机里建个"合同履行"文件夹，每月更新；
③ "合同不是走过场，重点条款要较真"——签之前花10分钟读完加粗部分，比事后花10万打官司划算得多。

这个案子血淋淋地证明：企业经营中，证据比人情更可靠，流程比信任更安全。别等被告上法庭才想起"当时明明说好的"，从现在起，让每份合同都"自带证据包"，才是真正的风险防火墙。