房地产开发商按揭担保风险如何防范-枝江追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2025)鄂0583民初52号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年8月2日，某集团枝江公司与贺某、徐某签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定某集团枝江公司将商品房出卖给贺某、徐某，房屋建筑面积130.68平方米，单价为每平方米4727.09元，总金额为617736元，贺某、徐某采取贷款方式付款。

2018年8月3日，贺某及徐某（借款人）、某商行（贷款人）、某集团枝江公司（保证人）签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定借款金额430000元，借款用途为购买案涉房屋，借款期限240个月；保证人为借款人提供阶段性连带责任保证，自合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。

在2023年11月22日至2024年3月14日期间，贺某、徐某未按约定偿还贷款本息，某商行宣布贷款提前到期。

2024年3月15日，某商行在某集团枝江公司账号划扣5066.40元、5848.75元、992.29元、322678.79元四笔款项，合计334586.23元，清偿了贺某和徐某所欠某商行的贷款本息。

另查明，案涉房屋未办理房权证和正式抵押登记。某集团枝江公司多次向贺某、徐某催要代偿款项无果，遂成讼。

判决结果： 法院判决贺某、徐某在10日内向某集团枝江公司支付代偿款334586.23元，并从2024年3月15日起按年利率3.45%支付资金占用损失，案件受理费和保全费由贺某、徐某承担。

三、风险警示：别让"阶段性担保"变成"长期债务"

这个案子看似简单，却暴露了房地产企业一个常见却极易被忽视的风险——按揭贷款的阶段性担保责任。

很多开发商可能觉得："我只是帮购房人做个担保，又不是真借钱，应该没什么风险吧？"但现实很残酷——当购房人断供，银行第一反应不是找购房人要钱，而是直接从你的账户扣款！

为什么本案中开发商能赢？关键点在于：

1. "阶段性"的陷阱：合同约定开发商的担保责任要持续到"购房人拿到房产证并办妥正式抵押登记"。本案中房屋一直没办妥这些手续，所以开发商的担保责任始终存在。
2. 银行的"特权"：银行与开发商的担保合同中明确约定，当购房人连续3个月逾期，银行可直接从开发商账户扣款，无需先找购房人追偿。
3. 证据充分：开发商保留了完整的合同、扣款凭证和催收记录，让追偿变得简单。

给房地产企业的3个救命锦囊：

第一招：别当"老好人"，严把购房人资质关

• 银行审核贷款人时，开发商也要同步把关。别只看首付交了就行，要查清购房人的工作稳定性、负债情况。
• 建议：与银行建立信息共享机制，对征信不良或收入证明存疑的客户，宁可放弃这笔交易，也不留后患。

第二招：跑赢"房产证办理赛跑"

• 案例中最大的败笔是房屋交付多年仍未办妥房产证！开发商要倒排工期：交房后30天内启动办证，60天内必须完成。
• 实操建议：在《商品房买卖合同》中明确约定，若因购房人不配合导致延迟办证，开发商有权暂停交房或收取违约金。

第三招：提前设置"安全阀"

• 在担保合同中增加条款：如购房人逾期还款达2次，开发商有权暂扣其房屋钥匙；逾期达3次，可启动房屋回购程序。
• 重要提示：每年至少与银行核对一次担保清单，对长期未办证的项目重点监控，必要时发函催告购房人。

血泪教训： 某集团枝江公司被扣33万看似不多，但如果遇到批量断供，一家中型房企可能瞬间资金链断裂。担保不是"走过场"，而是真金白银的风险！

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