物业公司未定期检查公共下水道将承担赔偿责任-枝江财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)鄂0583民初87号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、案件事实与判决结果

2024年2月6日，李某发现自家卫生间天花板漏水，立即联系湖北某公司枝江分公司（小区物业公司）。物业联系二楼业主张某，张某因冻雨封路无法及时处理，物业关闭了二楼进水阀。2月15日，张某返回后检查发现：房屋地面大量积水，系厨房公用主下水管道堵塞导致污水返灌，堵塞点位于一楼与二楼之间，堵塞物为厨余垃圾。经专业评估，李某房屋损失10328元，鉴定费500元，合计10828元。

法院判决：

1. 湖北某公司枝江分公司赔偿40%（4331.20元），因未尽公共设施维护义务；
2. 三楼至十楼8户业主（蒋某、潘某等）连带赔偿50%（5414元，每户约676.75元），因无法确定具体堵塞责任人；
3. 二楼业主张某额外赔偿10%（1082.80元），因其未及时返家止损导致损失扩大。

三、企业必须警惕的三大法律风险

这起“下水道堵塞引发万元赔偿”案，暴露了企业日常经营中最易忽视的隐患，我们用大白话拆解关键风险点：

风险一：物业“以为修过=尽责了”？证据不足照样赔钱！
法院明确：物业公司对公共下水道有定期检查、主动维护的法定义务（哪怕业主没报修）。本案中，物业公司辩称“已定期疏通”，但拿不出维修记录，直接被判担责40%。企业常犯的错误：

• 口头安排维修却不留记录；
• 仅凭经验判断“应该没问题”，未按合同约定频次检查；
• 高层小区风险更高（本案是10层楼），但维护标准却和普通小区一样。
  企业行动指南：
  ✅ 每月留存公共设施检查视频+签字记录；
  ✅ 高层/商业体增加检查频次（如每季度变每月）；
  ✅ 发现隐患立即发书面通知给业主，保留送达证据。

风险二：损失扩大？拖一天多赔一万！
二楼业主张某因冻雨封路延迟返家，导致积水浸泡时间延长，被追加判赔10%。法院认定：明知自家漏水却未委托他人处理，属于“放任损失扩大”。常见误区：

• “我人在外地管不了”≠免责（可委托亲属/物业紧急处置）；
• “以为小事不用急”反酿大祸（本案2月6日报修，15日才处理，损失翻倍）。
  企业行动指南：
  ✅ 在管理规约中写明：业主离家超3天需登记紧急联系人；
  ✅ 物业发现漏水应立即启动应急预案（如关闭阀门、抽水），避免“等业主回来”；
  ✅ 重要设备故障时，48小时内必须采取止损措施，否则可能承担扩大部分100%责任。

风险三：找不到“真凶”？楼上住户集体买单！
因堵塞物是厨余垃圾，法院认定三楼以上所有业主（无论是否常住）都可能丢弃垃圾，属于“共同危险行为人”。8户业主因拒不到庭抗辩，被判连带赔偿50%。企业需注意：

• “我家没住人”不能免责（管道堵塞是长期积累的）；
• 拒不配合调查=默认责任（本案8户缺席直接败诉）。
  企业行动指南：
  ✅ 在装修协议中明确：禁止丢弃厨余垃圾入管道，违者预缴5000元保证金；
  ✅ 安装管道监控（仅拍管道口，不侵犯隐私），留存堵塞证据链；
  ✅ 一旦发生堵塞，24小时内向所有可能责任人发书面告知书，要求配合排查。

征和律师提醒：本案中物业和业主“双输”的根源，是把“小问题”拖成“大事故”。企业防范此类风险的核心，就是把“事后扯皮”变成“事前留痕”——日常多花10分钟填表格，胜过打官司花10万元请律师。

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（注：根据判决书要求，文中“湖北某公司”“李某”“张某”等名称已做匿名化处理）