企业租赁合同中装修费用抵扣条款须明确约定执行条件与风险防范-天门房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初1790号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实及判决结果

2016年2月1日，天门某局作为甲方与周某作为乙方签订《天门市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》，合同约定：租赁房屋地址为天门市钟惺大道老就业大楼二楼以上（除三楼办公室四间、档案室一间）、附楼楼梯以西办公室，面积2300平方米；上述房屋属甲方所有，甲方将其出租给乙方使用，用途为创业孵化基地；租赁期限从2016年2月1日至2021年1月31日止；年租金为276000元；房屋租赁期间，乙方逾期3个月未交纳应当由乙方交纳的各项费用的，甲方有权解除合同。合同签订后，天门市某商务公司于2016年4月21日在天门市钟惺大道设立。2017年6月30日，天门某局作为甲方与天门市某商务公司作为乙方签订《合同补充协议书》，约定：甲方将位于天门市钟惺大道大楼租与乙方，租赁期为9年，每年租金为8万元，原合同租金差额借给乙方周转，待合同到期后统一结算，乙方可用固定资产和投入的装修资金抵扣合同期间的租金总差额。房屋租赁期自2017年7月1日至2026年7月1日。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。

2017年8月，因天门市人民政府拟建设某甲超市，天门市某商务公司对其承租的钟惺大道原就业局办公楼一、二楼总面积860平方米的场地进行清场、搬迁，某甲超市进场做准备。2019年3月，天门市人社局选定天门市某超市管理有限公司作为某甲超市运营方。2023年10月26日，经评估，天门市某商务公司的装修改造费用为1877859.07元，双方认可。天门市某商务公司租赁的房屋自2017年7月1日起至2025年3月31日止的租金应为2139000元。双方均认可某甲超市占用期间的租金为645000元，疫情期间应减免租金285200元。2017年6月21日，天门市某商务公司向天门某局支付第一年租金80000元；2018年11月28日、2022年12月8日，天门市某商务公司分别支付租金50000元、80000元，合计支付租金210000元。此后，天门市某商务公司未继续支付租金。

法院判决：确认合同于2025年4月24日解除；天门市某商务公司需腾退房屋并支付租金998800元；天门某局需支付装修改造费用1877859.07元；两项相抵后，天门某局应向天门市某商务公司支付879059.07元；驳回天门市某商务公司的其他反诉请求。

三、法律风险防范要点

这个案例看似双方"打平手"，但实际上暴露了企业在签订租赁合同时的致命隐患：装修费用抵扣条款约定不明确导致的投资风险。表面上看，天门市某商务公司最终获得了87万余元的装修补偿，但仔细分析会发现，这是在合同被提前解除、企业被迫退出经营场地的情况下才得到的补偿，远非理想结果。

企业最应警惕的三个风险点：

1. 抵扣条款缺乏"触发条件"约定，导致投资打水漂
本案中，补充协议虽然约定"乙方可用固定资产和投入的装修资金抵扣合同期间的租金总差额"，但未明确约定：如果合同提前解除，装修费用如何计算？是按剩余租期比例抵扣，还是按实际使用年限折旧计算？正是因为这个漏洞，当天门某局因拖欠租金而解除合同时，天门市某商务公司虽然能拿回装修款，但已丧失继续经营的权利，前期投入的创业孵化业务全部中断。企业启示： 签订合同时必须明确约定"如因甲方原因导致合同提前解除，装修费用应按剩余租期比例全额补偿"，而非简单的"抵扣租金"。

2. 面积减少未及时调整租金计算方式，引发连锁违约
2017年8月，天门某局收回860平方米场地给某甲超市使用，但双方未就减少面积后的租金标准重新签订书面协议。天门市某商务公司认为"既然面积减少，租金应相应降低"，于是停止支付剩余租金，结果被法院认定为违约。企业启示： 当租赁面积、用途等核心条款发生变化时，必须立即签订书面补充协议，明确新的租金计算方式和支付条件。仅凭口头协商或单方理解，无法对抗合同约定的付款义务。

3. 关键损失缺乏有效证据支撑，索赔全部落空
天门市某商务公司主张因面积减少导致直接损失91500元、预期收益损失567000元，但仅提供了人才服务局单方盖章的情况说明，无天门某局签字确认；政府补贴损失也缺乏与损失金额直接对应的证明文件。法院最终以"证据不能达到证明目的"驳回了这些诉求。企业启示： 任何可能影响合同履行的异常情况（如面积减少、政府行为干预等），必须第一时间形成书面记录，由双方签字确认，并保留完整证据链（如现场照片、费用发票、第三方评估报告等）。

给企业的实用建议：

1. 装修抵扣要"明码标价"：在合同中直接写明装修费用总额、折旧年限、提前解除时的补偿公式。例如："乙方装修投入经双方确认为XX万元，按10年折旧；合同提前解除时，甲方应按[剩余租期÷总租期]×装修总额支付补偿款"。

2. 面积变动必签补充协议：一旦发生租赁面积调整，立即与出租方签订补充协议，明确写明"自X年X月起，租赁面积变更为XX平方米，年租金相应调整为XX元"，避免单方停止付款。

3. 建立"异常事件"证据包：当政府要求调整场地、第三方占用等情况发生时，立即做三件事：①书面通知出租方并留存送达证明；②委托第三方评估损失；③所有沟通记录保存原件。切勿仅凭"领导口头同意"就停止履约。

4. 设置租金支付"安全阀"：在合同中约定"如因甲方原因导致租赁面积减少超过20%，乙方有权暂停支付减少部分对应的租金，待双方书面确认新标准后恢复支付"，避免被认定为无故拖欠。

本案告诉我们：企业做装修投入时，不能只算经济账，更要算法律账。看似"友好协商"的口头约定，在纠纷面前往往一文不值。完善的合同条款不是"不信任"，而是对双方长期合作的最大保障。

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