业主个人起诉开发商侵占公共区域需充分举证，否则败诉-当阳建筑物区分所有权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建筑物区分所有权纠纷
案号：(2021)鄂05民终2980号
审理法院：湖北省宜昌市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

朱某系"当阳盛和广场"4-2-503业主，当阳某和房地产开发有限公司系该小区开发商，小区现由当阳市苏某物业管理有限公司管理。2020年12月10日，当阳市盛和广场小区业主委员会成立，朱某是业委会成员之一。

朱某起诉要求：

1. 当阳某和房地产开发有限公司向全体业主移交638平方米物业管理用房；
2. 拆除小区外围占用公共区域的停车场；
3. 移交12424平方米地库（含人防工程）。

一审法院认为，朱某提交的《当阳市物业承接查验备案申报表》复印件、小区照片等证据，不足以证明物业管理用房、外围区域及地库属于业主共有且被开发商占用。同时，朱某承认开发商在交房时已将物业管理用房移交给物业公司。因此，一审驳回朱某全部诉讼请求。

二审中，朱某补充提交了规划图纸、照片等证据，但法院认为这些证据仍无法证明公共区域权属归业主。二审维持原判，朱某需自行承担全部诉讼费用。

三、企业如何防范此类法律风险？

核心问题很清晰：业主个人告开发商"占公共区域"，法院只看证据！
本案中，朱某作为业主兼业委会成员，起诉理由看似合理，但法院为何两次都判他败诉？关键就两点：

1. 个人无权代表全体业主：
   小区公共区域（如物业用房、地库、停车场）属于全体业主共有。朱某以个人名义起诉，就像"一个人代替全班同学告老师"——法院会问："其他业主同意你代表他们吗？" 除非是紧急情况，否则必须由业委会或2/3以上业主共同决定才能起诉。当阳某和公司辩称"朱某可通过业委会起诉"完全合法，这是企业最有力的防御点。

2. 证据不足等于没道理：
   朱某反复强调"规划图显示公共区域归业主"，但法院只认"谁主张谁举证"：

   • 他提交的规划图纸是复印件，无法核实真伪；
   • 他说开发商占用了物业用房，却拿不出开发商当前占用的现场照片或合同；
   • 地库权属争议中，他仅以"开发商没产权证"就主张归业主，但法律明确规定：人防工程地库产权归国家，开发商有使用权（需看当地政策），普通地库则需看购房合同约定。

给企业的3条保命建议：
✅ 移交公共区域时必须"全程留痕"
交房时，和物业公司签好《移交确认书》，写明移交内容（如"物业用房638㎡，含A栋1-2层"）、时间、双方签字盖章，并拍照录像。本案中，当阳某和公司因能证明"已移交给苏某物业"而胜诉，这就是铁证！

✅ 提前在购房合同中明确权属
在《商品房买卖合同》附件中写清：

• 物业管理用房归属（归全体业主，但由物业公司管理使用）；
• 地库性质（普通地库归谁/人防工程如何使用）；
• 小区外围区域用途（如"地面停车位归开发商经营至业主大会决议"）。
  记住：模糊条款=埋雷！ 一旦业主集体较真，企业百口莫辩。

✅ 遇到业主投诉先走"协商程序"
本案中，社区、业委会多次组织协调会，但当阳某和公司坚持称"物业用房归我所有"。大忌！ 即便企业有理，也应主动配合业委会查证。若协商不成，业委会可能代表全体业主起诉——这时企业拿出移交记录+合同约定，胜算高90%；若强硬对抗，反而可能激化矛盾导致集体诉讼。

一句话总结风险点：
业主个人告不倒你，但业委会集体行动能掀翻船！ 企业只要做到"移交留痕+合同写清+配合协商"，90%的公共区域纠纷都能化解在萌芽。

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