房屋租赁逾期付租必须先催告才能解约-松滋房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂1087民初122号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年12月，原告史某（甲方）与被告松滋某容医院有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方同意将坐落于松滋市街道乡道号幢层**，新江口街道144号（土产公司）2幢201室及地下室房屋，面积约为1286.69㎡租赁给乙方使用；租期10年，自2022年1月1日至2031年12月31日；租金每年35万元，合同签订之日，乙方支付首期租金175000元，租金每六个月支付一次，每年的5月1日至5月11日、11月1日至11月11日为租金支付日；乙方不按照约定支付租金、水电费、物业费达30日甲方有权单方解除合同；除非本协议有特别约定，任何一方违反本协议，致使其他方承担任何费用、责任或者蒙受任何损失，违约方应就上述费用、责任或者损失（包括但不限于装修损失及有关停产停业、设备搬迁、人员安置、因违约而支付的损失利息、合理的律师费、财产保全费、诉讼费等）。同时合同还对租赁物业、税费、交付条件及交付、装修改造、房屋返还、广告招牌、责任义务等进行了约定。合同签订后，被告松滋某容医院有限公司即在租赁原告的房屋中从事经营。2024年11月1日至11月11日，被告应向原告交纳2024年11月11日至2025年5月10日的租金175000元，因被告未按时交纳，原告于2025年1月13日向本院提起诉讼。被告在收到本院送达的原告诉状后，于2025年1月15日向原告支付了租金175000元。

同时查明，松滋市新江口街道乐乡大道140-7号1幢的房屋登记所有权人为原告史某。新江口街道144号（土产公司）2幢201室的房屋登记所有权人为胡某。史某与胡某系夫妻关系。
2024年12月14日，原告史某与湖北丰年律师事务所签订了《民事案件代理合同》，合同约定因本案诉讼湖北丰年律师事务所一次性收取律师代理费7000元。该款史某已实际支付。

法院判决结果：驳回原告要求解除合同、交还房屋的全部请求；判决被告向原告支付4900元（律师费的70%），并承担大部分案件受理费。

三、企业必须警惕的法律风险：解约前漏掉这一步=败诉！

这个案子看似简单，却藏着企业最容易踩的"大坑"：合同里写了"逾期30天可解约"，但出租人没催告就直接起诉，法院照样不支持！

关键点拆解：

1. 合同写得再狠也没用
   虽然合同明确约定"逾期30天租金，出租人可直接解约"，但法院指出：《民法典》第563条是"硬规矩"——必须先催告承租人，给对方合理时间补救，否则不能解约。就像朋友借钱，你连个电话都没打就直接拉黑人家，法院当然不支持。

2. "悄悄起诉"反成致命伤
   出租人史某发现对方11月没付租金，12月就默默准备材料，1月直接起诉要求解约。但法院认为：催告是解约的"必经程序"。被告收到诉状当天就付了钱，说明不是赖账而是疏忽。企业作为出租方时，如果跳过"书面催告"直接打官司，90%会像本案一样败诉！

3. 承租人也别侥幸
   被告医院虽然这次"逃过一劫"，但法院明确判其违约，并承担了律师费和诉讼费。如果出租人事先发过催告函，它逾期再付钱，照样要赔钱+丢房子。企业租办公室、厂房时，再忙也要盯紧付款日！

给企业的实操建议：
✅ 签合同时：别只盯着"逾期解约"条款，务必加上"催告方式"——比如"出租人需通过短信/邮件/书面函件催告，逾期15日未付方可解约"，避免条款无效。
✅ 出事后：发现对方拖欠，24小时内发《催款函》（留存邮寄记录或聊天截图），写明"请X日内付清，否则将解除合同"。这一步花50块钱，能省10万块损失！
✅ 别搞"突然袭击"：像本案出租人，以为拖到30天就能直接解约，结果因没催告彻底败诉。法律保护的是"讲规矩"的企业，不是"憋大招"的玩家。

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