一房多卖致购房合同无法履行企业将面临高额赔偿-阳新房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初5471号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实及判决结果
2013年10月9日，被告阳新县某房地产开发有限公司与原告谈某寿签订《商品房买卖合同》，约定将阳新县兴国镇水产大世界莲花铭苑住宅楼一单元603号房（建造时编号，现实际为601号房）以266000元价格出售给原告。合同要求原告签订时首付86000元，余款办理银行按揭，并约定房屋应于2014年1月1日前交付。若逾期超过60日未交付，原告有权解除合同，公司需退还全部已付款并支付1%违约金。原告按约支付首房款86000元、水电开户费10000元、安装费600元，合计96600元。2022年，阳新县某房地产开发有限公司将同一房屋转卖给程某，并办理了不动产权证。莲花铭苑项目部系该公司设立的分公司，负责人为刘某，夏某为项目部员工。

法院判决：解除原告与阳新县某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；该公司十日内返还原告96600元并支付违约金1000元；驳回原告要求夏某、刘某个人承担责任的请求，同时不支持房款占用费主张。

三、核心风险提示：企业如何避免“一房多卖”陷阱
本案看似是购房者维权成功，实则暴露了房地产企业（尤其是项目部运作模式）的致命漏洞：将同一套房子卖给多人，等于直接触发“合同目的无法实现”的法律红线。法院之所以判企业全额退款+赔偿，是因为《民法典》明确规定，若企业违约导致合同根本无法履行（比如房子已过户给他人），购房者不仅能解约，还能要求退钱+违约金。更关键的是，项目部以公司名义签合同、收钱，责任全由公司兜底——本案中夏某、刘某作为项目人员工或负责人，因属“职务行为”无需个人赔钱，但企业却要独自承担损失。

对企业而言，这起案例简直是“教科书式风险预警”：

1. 销售管理混乱=主动挖坑：很多企业为快速回款，默许项目部“先卖后补手续”，甚至一套房源多次登记。但房产交易以“登记”为准，一旦房子过户给第三方，原合同必然失效。本案中企业2022年转卖房屋，却早在2013年就收了原告钱，9年间毫无预警，直接导致赔偿+诉讼费全盘损失。
2. 项目部≠“防火墙”：企业常误以为项目部独立运作就能隔离风险，但法律上项目部是公司的“分身”。只要以公司名义签合同（比如盖“项目部收款章”），所有责任都由公司承担。本案中莲花铭苑项目部更名后仍属公司分公司，员工行为一律算公司行为。
3. 违约成本远超想象：表面看违约金仅1000元，但企业还要退还9万多本金+承担2240元诉讼费。更糟的是，若购房者主张“房款占用费”（本案因合同无约定未获支持），企业可能按银行利率额外多赔数万元。

企业风控实操建议：

• 房源动态“零死角”监控：销售系统必须实时更新房源状态，签约前强制联网查产权登记（可用住建部门公开平台），杜绝“一房多卖”。
• 项目部权限“画红线”：严禁项目部擅自收款或签约，所有合同必须经公司总部审核盖章。员工培训要强调：“以公司名义做事，公司就得买单”。
• 合同条款“留后手”：明确约定“若房屋无法交付，按LPR利率计息补偿”，比法定1%违约金更可控，避免法院自由裁量加重责任。

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本文基于真实案例改编，企业名称及自然人姓名已按司法惯例隐去处理。
（征和律师事务所 企业法律顾问中心 | 2026年2月更新）